Investissement locatif : Quelles assurances souscrire pour limiter les risques ?

Lorsqu’on investit dans un bien immobilier, certaines spécificités en matière d’assurance doivent être prises en compte. La garantie dommage ouvrage en cas de travaux ou la garantie loyers impayés sont fortement conseillées. Nousassurons fait le point.

Alors que l’Assemblée nationale vient d’adopter une mesure permettant la résiliation du bail en cas d’impayés d’un locataire, les contraintes pour les investisseurs bailleurs, entre les recommandations du Haut conseil de stabilité financière et les interdictions de la loi climat, restent importantes.

Pour ceux qui veulent ou peuvent encore investir en 2023, autant donc le faire en étant bien assurés pour limiter les risques ! Nousassurons, réseau de 80 courtiers en assurance, doté d’un pôle spécialisé dans l’assurance immobilière, détaille les garanties à souscrire, du crédit aux loyers en passant par les travaux !

Lorsqu’on investit dans un bien immobilier, certaines spécificités en matière d’assurance doivent être prises en compte. Si certaines assurances peuvent avoir des garanties allégées comme l’assurance habitation ou l’assurance emprunteurs, d’autres sont fortement conseillées comme la garantie dommage ouvrage en cas de travaux ou la garantie loyers impayés.

L’assurance habitation Propriétaire Non Occupant (PNO)

L’assurance PNO permet de se protéger contre les risques survenant pendant une période d’inoccupation du logement par le propriétaire en complément de l’assurance habitation que souscrira le locataire. Elle protège notamment en cas d’incendie, évènement climatiques, catastrophes naturelles, bris de glace, dégâts des eaux, et en option le vol pour les logements loués en meublés. Elle couvre aussi la responsabilité civile du propriétaire, désormais obligatoire depuis la Loi Alur de 1994. Globalement l’assurance PNO est moins chère qu’une assurance habitation de l’ordre de 40 %.

« L’assurance propriétaire non occupant permet d’être couvert au sein d’une copropriété en cas d’absence de locataire ou si le locataire n’est pas à jour de ses cotisations et donc qu’il n’est plus assuré, ou encore en cas d’accident lié par exemple à un défaut électrique dans lequel la responsabilité du propriétaire peut être engagée. Elle est donc plus que nécessaire à un coût, en plus réduit », explique Christel Caterino, responsable de l’offre immobilière de Nousassurons.

La PNO peut également intervenir en complément de l’assurance du locataire, en cas de dégâts des eaux par exemple, si les travaux dépassent un certain montant.

La garantie loyers impayés (GLI) pour sécuriser ses loyers

La garantie Loyers Impayés est une assurance qui permet la sécurisation des revenus fonciers en se protégeant contre les risques locatifs, de non-paiement des loyers mais aussi en cas de litige.

En cas de non-paiement par le locataire, et jusqu’à la reprise du logement, l’assurance GLI garantit au propriétaire assuré le remboursement des impayés de loyers, charges comprises (ou les indemnités d’occupation en cas de résiliation du bail). Par ailleurs, l’assurance prend en charge le recouvrement amiable ou judiciaire des impayés, de la résiliation du bail et jusqu’à l’expulsion. Ce contrat libère ainsi le bailleur du poids des procédures judiciaires en prévoyant une Protection Juridique.

« L’adoption en première lecture, le 29 novembre d’un texte visant à accélérer les procédures judiciaires dans les litiges locatifs en instaurant une « clause de résiliation de plein droit » est une bonne nouvelle pour les bailleurs. En cas d’impayés de loyers, les propriétaires pourront alors obtenir la résiliation du bail sans avoir à engager une action en justice et ainsi obtenir plus rapidement une expulsion du locataire. Pour autant une action en justice sera tout de même nécessaire pour recouvrer les loyers impayés… Même dans ce contexte la garantie loyers impayés reste donc indispensable », analyse Jérôme Robin, fondateur de Nousassurons.

Autre avantage, et non des moindres dans certaines zones géographiques, une extension Vacance locative peut être souscrite en complément du contrat de base « loyers impayés ». Dans ces cas-là, l’assurance prend également en charge le remboursement des pertes de loyers et charges pendant la période d’inoccupation du logement dans les limites du plafond de garantie et de la franchise.

« La garantie loyers impayés, c’est l’assurance pour un bailleur de louer son bien en toute sérénité, en étant assuré de ne pas avoir d’impayés de loyer, mais aussi en étant soulagé du poids des procédures judiciaires avec le locataire tout en limitant le risque de vacance locative, ou en tout cas la perte financière en découlant », complète Jérôme Robin.

Bon à savoir :

  • La prime GLI, représentant un montant de 2,5 à 3 % du loyer, est entièrement déductible des revenus fonciers, dans le cadre du régime réel d’imposition en location vide et des BICS (location meublée).
  • En outre, elle peut être un moyen de rassurer la banque au moment de la souscription d’un crédit destiné à financer un investissement locatif, car cela sécurise le remboursement des mensualités.

L’assurance dommage ouvrage (DO), en cas de travaux importants

L’assurance Dommage Ouvrage vient en complément de l’assurance décennale obligatoire des artisans, constructeurs et fabricants de matériaux, qui couvrent pendant 10 ans les risques de malfaçon sur un chantier. En cas de problème relevant de la garantie décennale des professionnels, l’assurance Dommage Ouvrage prend en charge le dommage, avance les frais de remise en état puis va rechercher la responsabilité et se retourner contre l’assureur de l’entrepreneur, ou des entrepreneurs lorsqu’il y en a plusieurs.

« Cette assurance chapeau enlève le risque de recours interminables et de rejets de responsabilité. L’avantage est que, grâce à l’avance des frais, les réparations peuvent être réalisées sans attendre d’identifier les responsabilités, ce qui peut être utile en plein hiver en cas de problème lié à l’installation du nouveau système de chauffage ! », explique Christel Caterino.

C’est la multiplicité des types de travaux et des entrepreneurs qui les réalisent qui nécessite la souscription d’une assurance Dommage Ouvrage, qui n’est pas indispensable pour de simples travaux d’embellissement.

Le prix moyen d’une assurance dommage ouvrage en France varie de 2 à 3 % du coût des travaux ou de la construction.

L’assurance emprunteur : certaines garanties pas indispensables pour les investisseurs locatifs

Lors d’un investissement locatif, les garanties exigées par les banques sont généralement moins nombreuses que pour l’achat d’une résidence principale. En effet, les loyers perçus pourront servir à rembourser les échéances de prêt, ce qui réduit le risque de non-paiement…

L’assurance emprunteur pour un investissement locatif devra comprendre donc au minimum les garanties décès et PTIA obligatoirement, et optionnellement ITT (Incapacité Temporaire de Travail) : suite à une maladie ou un accident ou IPP ou IPT (Invalidité Permanente partielle ou Totale). Du fait des moindres garanties souscrites, l’assurance emprunteur pour un investissement locatif coûte donc environ un tiers moins cher, toute chose également par ailleurs, que l’assurance pour une résidence principale.

En outre, les cotisations d’assurance sont déductibles des revenus fonciers de l’investissement !

« Chez Nousassurons nous accompagnons les investisseurs pour sécuriser leur achat immobilier, de son financement à sa location, avec des produits négociés auprès des plus grands assureurs et à la souscription simplifiée. Nous permettons aussi aux professionnels de l’immobilier et administrateurs de biens de proposer eux-mêmes à leurs clients ces produits permettant de poursuivre la relation au-delà de l’achat et de les fidéliser », conclut Jérôme Robin.

229385