De nombreux Français considèrent l’immobilier comme un placement refuge sans forcément savoir qu’il existe plusieurs étapes à suivre pour un bon investissement locatif. Du choix du type de bien à sa localisation jusqu’au régime d’imposition et dispositif fiscal de réduction d’impôts, certaines phases ne sont pas à prendre à la légère et se préparent en amont. Voici les clés pour un investissement locatif réussi.
Définir son budget d’achat pour son investissement locatif
Première étape pour un investissement locatif, la définition du budget d’acquisition.
L’épargne pour constituer un apport
Il vous faudra prendre en compte votre épargne disponible et votre capacité d’emprunt si vous avez besoin d’un prêt pour financer cette opération immobilière. Les financements sans apport existent mais les banques demandent généralement 10% d’apport, ce qui représente le financement des frais de notaire et des frais d’agence.
Le taux d’endettement et la capacité d’emprunt
Vos habitudes bancaires seront également passées à la loupe comme pour un prêt immobilier classique. Pour faire passer votre dossier, évitez les dépenses importantes avant la demande de prêt mais aussi les abonnements à des jeux en ligne par exemple !
Pour souscrire un prêt, votre taux d’endettement ne devra pas dépasser 33%à 35% de vos revenus mais il vous faut garder en tête le fait que vous achetez un bien pour le louer et pas une résidence principale. Si vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale, cela pourrait bloquer auprès des établissements bancaires même si les loyers perçus remboursent votre prêt… Et même si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, le taux d’endettement global ne devra généralement pas dépasser 35% (taux qui prend en compte l’assurance du prêt). La banque se basera en effet sur vos charges pour définir votre capacité d’emprunt.
Quid des revenus générés pour le calcul de la capacité d’achat ?
Vous vous demandez peut-être si la banque ne prendra pas en compte les revenus de la location ? Vous avez raison, mais elle ne prendra en compte qu’une partie, généralement 70% des revenus locatifs. Les 30% restants servent de sécurité pour couvrir les aléas financiers d’un investissement locatif (vacance locative, loyer impayé, dépenses pour le logement non-déductibles, etc.).
Rechercher le bien immobilier
Une fois le budget d’achat connu et bien maîtrisé, vous pouvez commencer les recherches de bien immobilier correspondant à vos critères. Plusieurs questions se posent à ce stade du projet, mais principalement vers quel type de bien aller ? Un studio ? Un deux-pièces ou un logement plus grand ? Une résidence de services ? Ou encore un logement pour bénéficier d’un avantage fiscal ? La réponse à ces questions orientera votre quête d’investissement locatif.
Les dispositifs fiscaux pour choisir un bien
Si vous souhaitez profiter du dispositif fiscal en loi Pinel, vous devrez regarder du côté des programmes de logements neufs. Pour profiter d’une baisse d’impôts, vous devrez vous engager à louer le bien pendant une durée comprise entre 6 ans et 12 ans.
L’emplacement et la demande des locataires
Il n’y a pas de secret, pour réussir son investissement locatif, l’emplacement est la règle d’or ! Un logement bien placé aura moins de difficultés à se louer qu’un bien dans une zone difficile d’accès. Optez pour des biens proches des transports en commun, dans un centre-ville, etc.
La demande pour le type de bien est également importante ainsi adaptez vous au marché local de la ville où vous souhaitez investir.
Calculer la rentabilité de l’investissement locatif
Pour connaître la rentabilité de votre achat locatif, vous devrez faire plusieurs calculs : lors des recherches vous pourrez définir une rentabilité brute mais vous devrez l’affiner avec la rentabilité nette voire la rentabilité dite « nette nette » qui prend en compte les déductions d’impôts et l’imposition. C’est en effet un élément que l’on oubli dès le début des recherches : l’imposition des revenus qui peut être salée !
Anticiper les frais liés à l’investissement
Gardez en tête que lorsque l’on loue un logement, des aléas peuvent intervenir : par exemple une rupture de bail, un loyer impayé, des travaux non-récupérables… Autant de bonnes raisons de garder une épargne de sécurité à prévoir dans vos calculs.
Réfléchir au mode de gestion de l’investissement locatif
Allez-vous gérer la relation avec le locataire ou confier cette mission à un professionnel ? Avez-vous le temps de vous occuper de votre investissement locatif ou souhaitez-vous déléguer la gestion ? C’est une question à se poser assez tôt. Des frais de gestion seront donc à prévoir si vous optez pour un intermédiaire.
Choisir le type de bail : vide ou meublé
Autre élément important à considérer : le type de bail. Allez-vous louer un bien vide ou meublé ? Ce choix aura une incidence sur votre imposition : dans le premier cas vous devrez déclarer vos revenus fonciers (réel ou micro-foncier s’ils ne dépassent pas 15 000 euros par an) et dans l’autre cas au régime des loueurs en meublé professionnel (recettes annuelles supérieures à 23 000 euros) ou non-professionnel (recettes annuelles inférieures à 23 000 euros).
Bon à savoir : pour une location meublée, la liste des meubles est encadrée par la loi.
Trouver le bon locataire
Une des étapes essentielles pour un investissement locatif est de trouver le bon locataire en fonction de son dossier. Pour accélérer votre recherche de locataire, mieux vaut être réactif. La liste officielle des pièces justificatives est encadrée. Pour choisir le bon profil, n’hésitez pas à vous référer à sa situation professionnelle ou à ses garants. Faire appel à une agence immobilière spécialisée dans la gestion locative reste la meilleure des solutions qui s’offrent à vous pour un gain de temps et une sécurité professionnelle.
Vous pouvez opter pour une assurance loyer impayé si vous avez des craintes concernant ce cas de figure. Dans ce cas, le profil du locataire devra correspondre aux critères de l’assurance.
Déclarer ses impôts sur les revenus générés
Les revenus générés par l’investissement locatif doivent être déclarés aux impôts. Différents régimes existent et dépendent du montant des revenus générés et du régime fiscal.
Notez que vous pouvez déduire les charges de vos revenus locatifs dans le cas d’une location LMP ou soumise au régime de bénéfice réel et qu’un abattement forfaitaire de 50% (régime micro-bic) est prévu pour les loueurs LMNP. C’est à ce moment précis que vos éventuelles réduction d’impôt (loi Pinel, loi Denormandie ou Malraux) interviennent.
Source : https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/j-achete/quelles-sont-les-etapes-investissement-locatif
