Bonne nouvelle, la pandémie ne pèse plus sur la santé du marché immobilier. Le volume de transactions réalisé en 2021 devrait ainsi frôler les 1,2 million selon les projections des équipes scientifiques de Meilleurs Agents. Un nombre historique qui ferait de 2021 la meilleure année de tous les temps en termes de ventes, battant le record déjà exceptionnel de 2019 qui était alors de 1,067 million.

Avec + 4,9 % entre le 1er septembre 2020 et le 1er septembre 2021, l’heure est également à la hausse côté prix. Mais force est de constater que le marché s’est aujourd’hui inversé. Ainsi, si la capitale et les 10 plus grandes métropoles françaises tiraient jusque-là les tarifs vers le haut, ce sont désormais les communes rurales qui affichent les plus fortes croissances avec + 6,4 % en une année. Les villes moyennes profitent également de la crise l’instar de Brest (+ 8,2 %), Angers (+ 7,4 %), Reims (+ 6,9 %), Quimper (+ 6,8 %) ou encore Orléans (+ 6,2 %).

Quant aux plus grandes villes, les grandes banlieues gagnent en attractivité au détriment des centres. A Paris notamment, les prix intra-muros ont reculé de 1,5 % depuis septembre 2020, tandis qu’ils ont bondi de 8,3% en grande banlieue.

Les maisons ont plus que jamais la cote

Entre les confinements, le développement du télétravail et le besoin d’espace comme de verdure, l’appétit des candidats à la propriété pour les maisons s’est accru. À tel point que leurs prix ont augmenté quasiment deux fois plus vite que ceux des appartements (+ 6 % contre + 3,4 % en un an).

Boostées par la crise sanitaire, les résidences secondaires ont le vent en poupe. Si 12 % de Français sont actuellement propriétaires d’un tel bien, ils sont désormais 17 % à envisager de sauter le pas. Autre nouvelle tendance : la naissance du concept de résidence semi-principale. Plus de 6 télétravailleurs sur 10 déclarent ainsi avoir passé plus de temps dans leur résidence secondaire durant la crise, et 40 % des télétravailleurs réguliers envisagent d’y passer près de la moitié de l’année.

Malgré tout, la capitale se maintient

Si les 12 derniers mois ont été difficiles pour la capitale avec un prix au m2 en baisse (10 643 € le m² à l’été 2020 à 10 451 € au 1er septembre 2021), la perspective de voir Paris repasser à moyen terme sous la barre des 10 000 € le m² semble peu probable. Il faudrait pour cela que les prix essuient un nouveau repli de l’ordre de 5 %. Mais après des mois d’incertitudes, le marché connaît une phase de stabilisation : les tarifs intra-muros ne diminuent plus depuis le printemps et 28 % des transactions se font désormais au prix après une forte baisse pendant le confinement.

Source : https://www.journaldelagence.com/1197034-rentree-20221-quelles-sont-les-nouvelles-tendances-du-marche-immobilier#photo

Avec des taux planchers atteignant en moyenne 1,05% selon l’Observatoire Crédit logement CSA, les conditions d’emprunt restent historiquement attractives cet été. S’endetter sur 20 ans – la durée la plus courante – permet même à un ménage de bénéficier d’un taux moyen de 0,98%, et ainsi passer sous la barre de 1% ! Du jamais vu. Face à de tels records, la vigilance des emprunteurs ne doit plus tellement se porter sur le coût des intérêts que sur quelques points précis du contrat, afin d’abaisser davantage la facture, faire face à certains imprévus financiers ou encore mieux étaler ses mensualités.

L’assurance de prêt

Alors qu’emprunter n’a jamais coûté si peu aux ménages, l’assurance de prêt constitue souvent le premier poste de dépense d’un ménage… devant les intérêts. Faîtes donc jouer la concurrence en choisissant un contrat différent de celui de votre banque. La quasi-totalité des emprunteurs y ont intérêt pour gagner en pouvoir d’achat. Le fait de “délier” son crédit et son assurance permet, selon les courtiers, d’économiser en moyenne 15.000 euros sur la durée totale du prêt. Selon nos simulations, un couple de trentenaire en bonne santé pourrait même économiser 22.000 euros en optant pour un contrat externe à la banque.

Pour rappel, en théorie, le droit de mettre en concurrence l’assurance de prêt de sa banque est encadré par trois différentes lois. Les particuliers peuvent choisir de souscrire un contrat extérieur à celui de leur banque au moment de la signature du crédit, mais aussi en changer durant l’année qui suit la signature du contrat, ou encore à chaque date d’anniversaire de ce dernier.

En réalité cependant, l’opération peut s’avérer plus compliquée. Si votre banque fait partie des établissements récalcitrants refusant illégalement votre demande, votre marge de manoeuvre est limitée, surtout si votre dossier est à la limite du financement. La méthode la plus efficace – mais paradoxale – consiste à… accepter l’assurance de groupe de sa banque, sans la négocier. Cette dernière sera ainsi plus encline à ne serait-ce qu’accepter de vous financer et l’opération vous permettra même d’obtenir – en insistant – un bon taux.

Les frais de dossier

“Ils font partie de ces frais très souvent négociés lors de la rédaction du contrat”, confirme Christophe Grouas, directeur général adjoint d’Artemis courtage. La quasi-totalité des banques facturent en effet des frais de dossiers. Une rémunération qu’elles justifient par la constitution du dossier et le temps passé par leurs conseillers pour analyser votre dossier. Sans compter le suivi de ce dernier durant 20 ans ou 25 ans. Ils sont facturés selon un pourcentage du montant emprunté – autour de 1% – ou bien par un montant forfaitaire. Un crédit de 200.000 euros vous coûtera ainsi 2.000 euros dans une banque si le montant n’est pas plafonné. “Quand on dépasse 1.000 euros, on peut considérer que c’est déjà cher” ajoute Christophe Grouas.

Ces tarifs sont transparents car affichés sur la grille tarifaire publique de la banque. Ce qui ne veut pas dire qu’ils sont gravés dans le marbre. Aussi, la banque peut faire un geste pour réduire son montant dans les conditions particulières du contrat. Si votre dossier est rapide – car bien préparé -, vous pourrez arriver en position de force pour demander la diminution, voire la disparition de ces frais. Un courtier, qui connaît les habitudes des banques, peut aussi être très utile pour négocier à la baisse ces frais. Attention cependant à ne pas griller toutes ses cartouches avec les frais de dossier. “Quitte à négocier, autant commencer par l’assurance de prêt, génératrice d’économies bien plus importantes”, rappelle Maël Bernier.

Les frais de remboursement anticipé

Un crédit immobilier remboursé plus tôt que prévu peut vous coûter cher. Qu’il soit racheté par une banque concurrente ou comblé de façon anticipée grâce à une rentrée d’argent, vous avez de grandes chances de payer des indemnités. Elles sont déterminées selon deux méthodes, et la moins chère des deux est acquittée par l’emprunteur :

– 6 mois d’intérêts,

– 3 % du capital restant dû.

Pour un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans souscrit en 2013 au taux de 3%, les indemnités de remboursement anticipé représentent ainsi 2.000 euros selon les calculs du courtier Meilleurtaux.

“Nous intervenons beaucoup sur ce point, assure Christophe Grouas, directeur général adjoint d’Artemis courtage, car cette clause a de forte chance de servir au moment du rachat de crédit par d’autres banques”. Ces dernières adoptent différentes positions de principe. Certaines n’instaurent aucune pénalité, d’autres les appliquent systématiquement. Il leur est aussi possible de les faire disparaître au bout de 5 ans de prêt, ou d’appliquer des pénalités uniquement en cas de rachat par la concurrence. Si votre banque applique des pénalités, n’hésitez donc pas à négocier, surtout si vous prévoyez de revendre votre bien à moyen terme.

Le tarif de la carte bancaire

Un crédit immobilier représente bien plus que des intérêts aux yeux de votre banque Lorsqu’un client signe son contrat, dans l’écrasante majorité des cas, il ouvre également un compte courant – avec la carte bancaire qui lui est associée – mais ramène potentiellement avec lui de l’épargne. Cette dernière est essentielle pour les banques, car pour résumer grossièrement, elle permet de couvrir le risque consenti lorsqu’elle prête à une entreprise ou un ménage. Ce n’est d’ailleurs pas pour rien que les banques apprécient particulièrement l’épargne lors de la souscription d’un crédit immobilier, même si elle n’est pas mobilisée pour l’opération.

Les clients acceptant de migrer leur épargne – d’autant plus si cette dernière est conséquente – ont donc tout intérêt à négocier une baisse des tarifs des produits comme la carte bancaire ou l’assurance habitation. “Négocier une baisse des tarifs de 50% du coût de la carte, au moins la première année est courant”, confirme Christophe Grouas. “On peut même obtenir la gratuité de ce moyen de paiement”, poursuit Maël Bernier. Pour rappel, une carte Visa ou Mastercard Classic est facturée entre 40 et 50 euros par an dans les banques classiques, alors qu’une Visa Premier ou Mastercard Gold coûte entre 100 et 140 euros. Le tarif de l’assurance habitation, souvent proposé au moment de la souscription du crédit, est lui aussi négociable assure les courtiers.

Les reports ou les modulations des mensualités

Cette disposition ne sert pas tant à vous faire économiser de l’argent qu’à apporter de la souplesse dans vos remboursements. “Les clients apprécient cette option, surtout pour les anciens locataires qui ont peur de la charge que peut représenter un crédit. Ces modulations permettent de les rassurer”, rapporte Christophe Grouas.

La plupart des contrats comprennent des clauses permettant de moduler et même de reporter les mensualités en cas de coup dur, comme les pertes soudaines de revenus. Cette modularité peut se faire à la hausse ou à la baisse, et est fixée en général à 20%. Quant au report, lorsqu’elles en prévoient, la plupart des banques instaurent 3 mois de “joker“. Certains contrats prévoient la possibilité de modulation sans report, ou vice versa. D’autres sont plus strictes et n’acceptent aucune souplesse dans le remboursement du crédit. A vous de convaincre votre banque de l’utilité du dispositif pour votre cas particulier.

Mais l’opération à un coût. Le report partiel (payer uniquement les intérêts durant la période), et surtout le report total (différer le remboursement du capital et des intérêts) renchérissent le coût du contrat. Dans le second cas, les intérêts s’ajoutent au capital restant dû pour finalement générer de nouveaux intérêts. Ce sont des intérêts sur les intérêts. Privilégiez donc les modulations, moins coûteuses, que les reports.

La franchise de remboursement

N’hésitez pas non plus à inscrire dans votre contrat une franchise. L’opération consiste à différer le début de remboursement du prêt, et ainsi éviter de payer à la fois un éventuel loyer et un crédit par-dessus. Utile pour les biens neufs en état futur d’achèvement, ou les biens anciens nécessitant de gros travaux de rénovation. Les investisseurs peuvent aussi y avoir recours, s’ils ont besoin de temps supplémentaire pour trouver un locataire.

Là encore, l’opération est très utile, mais a un coût. Sur le même principe que les reports de mensualités, la franchise partielle, et surtout la franchise totale génèrent elle aussi de nouveaux intérêts sur les intérêts.

Prenons l’exemple fourni par le courtier Pretto. Un couple emprunte 200.000 euros sur 20 ans à 2% pour acheter un bien neuf, avec un délai de livraison de la maison de deux ans. Reporter le remboursement de leur crédit de deux ans renchérirait l’opération de 6.000 euros, faisant passer le coût de l’emprunt – c’est à dire les intérêts dus – d’environ 43.000 à 49.000 euros.

Source : https://www.capital.fr/immobilier/credit-immobilier-tout-ce-que-vous-pouvez-negocier-a-part-le-taux-1412634

Source : https://www.fnaim.fr/4170-loi-energie-climat-immobilier-impact-pour-les-proprietaires.htm

Cinq ans après le Grenelle, un débat national sur la transition énergétique débute en France. Ce  débat aboutit notamment en 2015 à l’adoption de la loi (17 août), dite de Transition énergétique, relative à la transition énergétique pour la  croissance verte (LTECV). La LTECV a pour ambition la réduction de la consommation des logements sur la durée. L’article 17 vient  ainsi modifier l’article L111-10- 3 du Code de la construction et de l’habitation, qui sera à nouveau modifié par la loi Élan du 23 novembre 2018. L’objectif est désormais «de parvenir à une réduction de la consommation d’énergie finale pour l’ensemble des bâtiments soumis à  l’obligation, d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à 2010 ». C’est alors la loi du 8 novembre 2019, relative à l’énergie et au climat, qui met en place un plan d’action visant à supprimer, à l’horizon 2028, les « passoires thermiques » (logements relevant des classes F et G).

Le projet de loi Climat et Résilience est lancé, définitivement adoptée par le Parlement le mardi 20 juillet 2021,  cette loi a  pour objectif de renforcer une fois de plus l’encadrement de la performance énergétique des logements. On l’aura compris, l’urgence est à  la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Les questions sont désormais : Comment améliorer l’isolation des logements ? Comment diminuer les  factures de consommation énergétique ?… L’État a ainsi mis en place différentes aides qui visent à accompagner cette rénovation. Sans  vouloir être exhaustifs, nous distinguons ici les principales aides attribuées sans condition de revenus et celles à destination des ménages  modestes.

Les aides sans condition de revenus

MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’ est un dispositif permettant de financer les travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation… réalisés dans un logement  occupé au titre de la résidence principale. Il est accessible à l’ensemble des propriétaires occupants ou bailleurs, sans  condition de ressources. Son montant est cependant calculé en fonction des revenus du demandeur et du gain écologique des travaux.

L’écoprêt à taux zéro

L’éco-PTZ s’adresse également à l’ensemble des propriétaires occupants ou bailleurs, sans condition de ressources.  Il permet de financer des travaux de rénovation énergétique selon une liste défi nie par l’arrêté du 30 mars 2009 modifié. Il vise tous les logements achevés avant le 1er janvier 1990 et à destination d’une résidence principale. Le  montant de ce prêt peut monter jusqu’à 30 000 euros en fonction de la typologie de travaux engagés.

Le dispositif  Denormandie

Ce dispositif, destiné aux propriétaires bailleurs, permet aux nouveaux acquéreurs de bénéficier d’une aide fiscale dès lors que les travaux  de rénovation représentent a minima 25 % du prix du logement acheté. Celui-ci doit, en outre, être situé dans une ville bénéficiaire du programme Action coeur de ville.

La TVA à taux réduit

Les travaux d’amélioration de la qualité énergétique bénéficient d’un taux réduit de TVA à 5,5 %, dès lors qu’ils portent sur « des locaux  à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans », qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire (article 278-0 bis A du  Code général des impôts).

Les aides à destination des ménages modestes

Habiter Mieux Sérénité

Cette aide accordée par Agence nationale de l’habitat (Anah) s’adresse à certains ménages aux ressources modestes voire très modestes,  qui occupent notamment un logement individuel ayant plus de quinze ans. Ce logement doit faire offi ce de résidence principale. Cette  aide ne peut excéder 18 000 euros. Elle est proportionnelle aux travaux réalisés et non cumulable avec MaPrimeRénov’.

Le chèque  énergie

Le chèque énergie permet aux ménages ayant des ressources modestes de payer plus facilement leurs factures d’énergie auprès des  fournisseurs (électricité, gaz, fioul, bois…), ainsi que certains travaux tels que la rénovation de fenêtres ou l’isolation des logements. Ce  chèque est établi par l’Administration fi scale en raison notamment du revenu fiscal de référence des foyers. Près de 5,5 millions de  ménages en ont ainsi déjà bénéficié.

Coup de pouce économie d’énergie

Il s’agit d’une prime énergie attribuée aux ménages en situation de précarité énergétique, en fonction de leurs ressources. Ce « coup de  pouce » peut être accordé pour le remplacement d’un équipement de chauffage ou l’exécution de travaux l’isolation. Ce dispositif est cumulable, sous conditions, avec d’autres aides.

Au-delà de ces aides nationales, d’autres dispositifs existent au niveau local.  Ainsi, certaines communes peuvent temporairement exonérer de manière partielle ou totale la taxe foncière due par les foyers réalisant des travaux d’économie d’énergie. Afin de s’y  retrouver, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) a mis à la disposition du grand public un outil recensant l’ensemble des aides disponibles localement.

Source : https://www.journaldelagence.com/1195892-quelles-aides-pour-la-renovation-energetique-caroline-theuil-juriste-redacteur-expert-immobilier

Le mois de mars a d’ailleurs connu une progression des ventes de logements anciens inhabituelle, alors que la hausse  des prix qui semblait marquer le pas depuis la fin de l’année dernière reprenait de la vigueur. Et le mois d’avril a confirmé le rebond de la demande de crédits pour l’achat des logements anciens. Il est vrai que l’amélioration des conditions de crédit a été vigoureuse, avec des taux d’emprunt qui sont descendus à un niveau jamais constaté jusqu’alors et des durées de prêts qui se sont encore  allongées. Il n’en fallait pas plus pour redynamiser la demande.

Mais il n’est pas certain que le regain d’activité ait été autre chose qu’une simple embellie, même si l’espoir d’une transformation d’un rebond en une reprise perdure. Car pour la première fois depuis bien longtemps, les pouvoirs publics n’ont pas cherché à atténuer les conséquences que la crise économique et sociale, qui a emboîté le pas à la crise sanitaire, a pu avoir sur les marchés immobiliers. Bien au  contraire, puisque la décision de resserrer l’accès au crédit a fortement pénalisé la demande de logements. Et principalement celle des  ménages modestes qui avaient porté l’expansion du marché de l’ancien durant la seconde moitié des années 2010.

Des taux au plus bas

En avril 2021, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est établi à 1,07 %, d’après l’Observatoire Crédit Logement/ CSA. Le taux moyen des nouveaux crédits recule donc toujours : la remontée constatée au début du  premier confinement n’avait été qu’éphémère et, dès la fi n du printemps 2020, la baisse des taux avait pu reprendre. Ainsi, depuis  décembre 2020, le taux moyen a perdu 9 points de base (PDB). Il est donc descendu en avril à un niveau jamais observé jusqu’alors :  précédemment, le minimum était de 1,11 %, comme en mars dernier ou en décembre 2019. En dépit du renforcement de la crise  économique et sociale et de la montée des risques de défaut d’une partie des emprunteurs, alors que les aides personnelles à l’accession ne  peuvent plus remplir leur rôle de filet de sécurité, les banques ont choisi d’améliorer les conditions des crédits octroyés, afin de soutenir la demande de crédits immobiliers des particuliers.

D’ailleurs, depuis le début de cette année, les taux des prêts à 15 ou 20 ans ont reculé de l’ordre de 10 PDB, et ceux des prêts à 25 ans de  15 PDB. Mais le déplacement de la production vers les durées les plus longues se poursuit, permettant à la demande de résister à la  hausse des prix des logements, notamment. Cette évolution neutralise alors une partie de l’impact de ces baisses sur le taux moyen  puisque les durées les plus longues sont systématiquement et ceteris paribus associées aux taux les plus élevés. Donc, depuis décembre  2020, le recul du taux moyen a été moindre que celui de chacun des types de prêts suivis par l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Mais, à la différence de ce qui avait pu se constater en 2020, le recul du taux moyen observé depuis décembre 2020 est de 9 PDB quel  que soit le revenu de l’emprunteur : de plus, en avril, les taux des emprunteurs les plus modestes ont baissé le plus fortement (- 6 PDB  en un mois, pour s’établir à 1,12 %) ; alors que ceux des autres emprunteurs n’ont reculé que de 1 PDB (1,06 % pour les 3 à 5 smic et  0,93 % pour les 5 smic et plus). Même si le déplacement de la production s’est poursuivi, il ne s’est pas renforcé : le mouvement d’éviction des emprunteurs modestes semble s’atténuer (voire marquer le pas ?), sans pour autant ouvrir la porte au grand retour des ménages disposant de revenus inférieurs à 3 smic, qui avaient porté le développement du marché de l’ancien durant la seconde moitié des années 2010 et  permis au nombre d’achats de parvenir au zénith en 2019. La hausse des prix des logements, qui ne se relâche pas, a rendu l’accès plus  difficile pour des ménages faiblement dotés en apport personnel, que les décisions prises par le ministère des Finances et la Banque de  France depuis deux ans excluent de l’accès à la propriété.

D’ailleurs, depuis décembre dernier, les emprunteurs qui ne présentent pas les meilleurs profils (niveaux des revenus et de l’apport personnel, notamment) ont bénéficié d’une baisse de taux nettement plus rapide que celle des autres emprunteurs, sur les durées les plus longues. Sur 25 ans, le taux proposé à ces emprunteurs, qui représentent 25 % du marché, a ainsi diminué de 22 PDB, contre 5 PDB pour les emprunteurs présentant les meilleurs profils (le quart supérieur du marché). Mais il est vrai que les ménages dont les  profils ne sont pas les meilleurs ont dû, eux aussi, accroître sensiblement le niveau de l’apport personnel mobilisé : tels les moins de 3  smic, par exemple, qui, depuis le début de l’année 2021, ont accru leur apport moyen dans des proportions comparables à celles des  autres emprunteurs. Pour autant, on notera que les emprunteurs aux meilleurs profils (et eux seulement !) peuvent maintenant obtenir  un taux moyen inférieur à 1 %, même sur les durées les plus longues : par exemple, un taux moyen à 0,76 % sur 20 ans et même à 0,62 % sur 15 ans, alors que le rythme de l’inflation  (indice des prix harmonisé, IPCH) s’est établi à 0,55 % en avril.

La contrainte de l’apport personnel

Mais l’amélioration des conditions de crédit constatée depuis plusieurs mois ne s’est pas limitée à la seule baisse des taux des crédits. En avril 2021, la durée moyenne des prêts s’est établie à 230 mois. Elle s’est en effet accrue dès le début de l’été 2020, permettant à la  demande d’absorber les conséquences de la hausse des prix des logements et de contenir les taux d’effort sous le seuil des 35 % (et donc  des 33 %), dans le contexte de la crise déclenchée par la Covid-19. En allégeant les conditions de crédit faites à la demande, les  établissements bancaires soutiennent des marchés immobiliers et au-delà des fluctuations qui se constatent d’un mois sur l’autre, la  durée moyenne des prêts n’a jamais été aussi élevée.

Ainsi, dans le cas des seuls prêts bancaires à l’accession à la propriété, 55,7 % de la production a été réalisée sur une durée comprise entre plus de 20 et 25 ans : cette tranche de durées renforce son poids dans le marché pour atteindre un niveau sans précédent jusqu’alors. Et la part des prêts les plus courts (15 ans et moins) ne représente plus que 15,9 %  du total de la production, soit moitié moins qu’au début des années 2010. Alors que la part de la production à plus de 25 ans s’établit  maintenant au niveau le plus bas constaté depuis plus de quinze ans (0,2 % en avril 2021) : très loin derrière les chiffres étonnants que la Banque de France avait publiés en décembre 2019, pour justifier sa première recommandation !

Et au total, la solvabilité de la demande s’est nettement redressée depuis la sortie du premier confinement : pas la solvabilité de tous  ceux qui souhaiteraient réaliser un achat immobilier dans l’ancien, bien sûr. Mais la solvabilité de ceux qui peuvent rester ou prétendre  rentrer sur le marché compte tenu de la double contrainte : celle des prix des logements et celle du resserrement des conditions d’octroi  des prêts.

Car le niveau de l’apport personnel mobilisé par ceux qui peuvent rentrer sur le marché progresse toujours rapidement,  d’après l’Observatoire Crédit Logement/ CSA (+ 13 % sur le premier quadrimestre 2021, en glissement annuel, après + 11,4 % en 2020).  Les taux d’apport personnel augmentent donc encore (+ 19 % depuis la fin de 2019), suivant la recommandation  du HCSF : ils étaient  descendus à des niveaux jamais observés par le passé, permettant au marché de se développer comme jamais, grâce à l’arrivée sur le  marché de ménages jeunes ou modestes.

Le rebond de la demande de crédits

Le rebond de la demande constaté à la sortie du premier confinement avait été limité. En dépit de la fi nalisation d’une partie des  projets dont la réalisation avait été interrompue avec le confinement, la demande n’avait pas réussi à se rétablir : les acheteurs modestes qui avaient porté l’expansion du marché entre 2016 et 2019 butaient sur les contraintes de l’accès au crédit mises en oeuvre par la  Banque de France, et le rebond de la demande n’avait pas permis de compenser les pertes d’activité enregistrées de mars à mai. La mise  en oeuvre du deuxième confinement a alors bloqué la réalisation de nombreux projets immobiliers : la production de crédits à l’ancien a donc baissé de 6,6 % en 2020 et le nombre de prêts de 8,5 %. Et comme sur le marché du neuf, la dégradation du marché s’est  poursuivie durant les deux premiers mois de 2021. Le rebond de la demande observée à partir de mars, comme sur l’ensemble des  marchés immobiliers, a cependant permis à l’activité de se redresser. Car, depuis fin février, la production et le nombre de prêts  accordés à l’ancien augmentent de plus de 10 % chaque mois. Le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité mesurée en  niveau trimestriel glissant, qui était déjà redevenu positif en mars, a bénéficié d’une augmentation particulièrement rapide en avril :  avec + 38,3 % pour la production et + 30,4 % pour le nombre de prêts. Comme sur le marché du neuf, le rebond de l’activité paraît d’autant plus prononcé que, dès mars 2020, l’activité avait lourdement chuté avec la mise en confinement de l’économie : en avril 2020,  la production mesurée en niveau trimestriel glissant reculait de 20,8 % et le nombre de prêts de 21,4 %, en glissement annuel.

Le rebond de la demande de crédits est donc une réalité rendue possible par le dynamisme de l’offre bancaire. Il convient néanmoins d’être  encore prudent avant de conclure à un redémarrage durable du marché de l’ancien. Certes, les taux des crédits ne devraient pas  se redresser avant plusieurs mois et la volonté de l’offre bancaire de soutenir la primo-accession ne devrait pas fléchir : le réveil du  marché devrait donc se poursuivre d’ici l’été. D’autant que l’attachement des ménages à la propriété immobilière ne se dément toujours  pas.

En revanche, des nuages s’accumulent sur les mois d’été. Ainsi en est-il de la prochaine transposition dans la réglementation du  resserrement des critères d’octroi des crédits, jusqu’à devenir juridiquement contraignant pour les banques. Alors qu’en l’absence d’une  volonté de soutien/ relance de la demande de logements, l’activité des marchés immobiliers (dont celui de l’ancien) restera à la  peine. Cela signifie donc que, si d’ici le printemps ou l’été 2022, les possibilités d’accès au crédit immobilier devenaient encore moins  faciles, le seul soutien au marché de l’ancien qui l’a porté à bouts de bras durant plusieurs années se gripperait. Le risque est loin d’être  négligeable ! Même si pour l’heure, on ne peut que se réjouir d’un rebond d’activité qui tranche avec les longs mois de la récession subie  jusqu’en février dernier.

Et des prix toujours en hausse !

La plupart des causes de déséquilibres qui ont bouleversé le fonctionnement normal des marchés immobiliers à usage d’habitation depuis le début des années 2010, et donc contribué à l’entretien de la hausse des prix des logements anciens, risquent donc de perdurer.  Une insuffi sance notable de la construction qui entretient la situation de pénurie de l’offre, partout sur le territoire. La  poursuite de stratégies de construction malthusiennes (souvent déjà anciennes) inscrites dans la plupart des programmes locaux de  l’habitat et/ou dans les obligations de la loi SRU accentue encore plus les difficultés d’accès à un logement sur la quasi-totalité des  espaces métropolitains (hausse des prix et gentrification, par exemple). Les entraves à la construction de maisons individuelles  pourtant plébiscitées par les ménages qui cherchent à quitter les zones d’habitat collectif) déployées en dehors des espaces  métropolitains au motif, par exemple, de la lutte contre l’artificialisation des sols, alors que sur les territoires ruraux et intermédiaires,  l’offre de logements collectifs est structurellement insuffisante (voire quasiment inexistante). Le renforcement des déplacements géographiques d’une partie de la demande, celle dont le niveau des ressources financières et budgétaires rend possible le choix du lieu  de résidence, notamment vers des territoires moins urbanisés, comme cela se constate depuis (au moins) le début des années 2010 ne  peut qu’accentuer les tensions sur des marchés locaux jusqu’alors en partie « protégés » : renforcement de la pression sur les prix, éviction des ménages en cours de création… Alors que le déclenchement de la crise de la Covid-19 a fait naître de nouveaux besoins d’espaces, avec par exemple le développement du télétravail.

Il n’y a donc guère de raisons pour que la tendance haussière des prix des  logements anciens s’inverse rapidement. Tout au plus pourra-t-elle ralentir sur les territoires lourdement frappés par le contrecoup économique et social de la crise sanitaire, comme cela s’observe habituellement en d’autres circonstances. Alors que le resserrement de  l’accès au crédit restructure le marché (éviction des ménages modestes) et alimente partout le mouvement de hausse des prix.

La hausse des prix des logements anciens se poursuit donc partout, sans ralentir, comme le Baromètre LPI-SeLoger l’a encore récemment illustré. Car, avec le rebond de la demande constaté dès la fi n du mois de février, les signes d’affaiblissement de leur  progression qui s’étaient manifestés avec le deuxième confi nement se sont estompés. Et entre décembre 2020 et mars dernier,  l’augmentation des prix a été de 3 % pour l’ensemble du marché. D’ailleurs, durant le seul mois de mars, les prix ont crû de 4,6 % : une  telle évolution est fréquente au début du printemps et elle se constate normalement à cette période, lorsque le marché reprend des  couleurs.

Et dans 75 % des villes de plus de 100 000 habitants, la hausse des prix des appartements anciens reste au moins égale à + 5% sur un an (61 % des villes de plus de 50 000 habitants) : elle est même d’au moins 10 % dans 28 % des grandes villes. Après une année  2020 durant laquelle l’augmentation des prix s’était amplifiée partout, le rythme de la hausse accélère en outre dans la moitié des  grandes villes, sans pour autant fléchir ailleurs. L’évolution est la plus notable à Angers et à Metz, où les hausses dépassent maintenant 16 % sur un an. Bien que moins rapide, l’augmentation est aussi forte à Limoges, à un rythme (+ 14 %) trois fois plus rapide qu’il y a un  an ; ou encore à Orléans, avec une hausse (+ 13,4 %) deux fois plus rapide. Quant à Mulhouse, qui s’était singularisée en 2020 avec une progression des prix de + 15,9 %, dans un contexte sanitaire particulièrement dégradé, l’augmentation se poursuit à un rythme soutenu (+ 12,1 %) !

Source : https://www.journaldelagence.com/1193438-beau-temps-pour-les-bas-taux-michel-mouillart

L’immobilier a décidément le vent en poupe auprès des Français ! En 2020 et 2021, ils n’ont jamais passé autant de temps chez eux et choisissent la pierre comme valeur refuge. Et pour cause, 70 % des Français déclarent avoir bien vécu les confinements et pour 87 % d’entre eux, ils admettent que le fait de vivre dans un logement adapté a été déterminant. Les plus chanceux sont ceux qui ont pu passer ces périodes en maison, voire ceux qui sont allés vivre dans leur résidence secondaire. En revanche, les personnes vivant en appartement ou en Ile-de-France ont plutôt moins bien vécu cette situation.

Résultat : les Français ont réévalué les critères importants pour se sentir bien chez eux et aujourd’hui, ils n’envisagent plus le choix de leur logement de la même façon.

C’est en effet que ce confirme une étude menée par le réseau Stéphane Plaza Immobilier en avril 2021.

Les Français privilégient la qualité de vie et les extérieurs

Les professionnels de l’immobilier l’ont bien remarqué : en cette sortie de crise sanitaire, les Français ont des attentes différentes pour choisir leur nouvel habitat.

En ce qui concerne la localisation des biens d’abord, 64 % des Français souhaitent aujourd’hui s’éloigner de la vie urbaine, avec le souhait de concilier petits commerces et espaces verts à proximité de leur logement. Ainsi, presque la moitié des Français (47 %) envisage de changer de cadre de vie, notamment les 25-34 ans, les Franciliens et les catégories CSP+. L’étude montre que passer d’un appartement à une maison est devenu une option privilégiée par 22 % des Français, contre seulement 6% pour le chemin inverse.

Pour acquérir une meilleure qualité de vie, un Français sur cinq serait également prêt à choisir un logement plus éloigné de leur lieu de travail. 19 % des foyers ayant pris cette décision ont confirmé qu’ils étaient largement incités par la situation sanitaire dans leur décision, dont 39 % des 25-34 ans et 25 % des Franciliens.

Autre impact de la pandémie, certains critères auparavant accessoires sont devenus déterminants dans le choix des habitations. En cas de déménagement, 56 % des personnes interrogées déclarent désormais privilégier un accès extérieur (balcon, terrasse, jardin) ; 53 % misent sur une connexion Internet efficace pour bien télétravailler ; et 45% privilégient la performance énergétique de leur bien immobilier. D’après l’étude, ces différentes exigences sont notamment prioritaires pour les femmes, les 60 ans et plus, les propriétaires et ceux qui habitent en maison. De nouvelles aspirations permettent ainsi de dynamiser les projets immobiliers.

Des projets immobiliers dynamisés, surtout du côté des résidences secondaires

Preuve que le secteur de la pierre est resté très dynamique malgré les coups d’arrêt répétés liés au contexte sanitaire, un tiers des Français ont réalisé une action immobilière au cours de ces deux dernières années. Ils sont aussi 41 % à envisager d’acheter, de vendre, de louer ou de mettre en location un bien immobilier à court terme ou dans les deux prochaines années. Les 25-34 ans et les CSP+ sont d’ailleurs les plus actifs à ce sujet.

L’impact du Covid-19 est palpable : 16 % des interrogées indiquent que leur projet immobilier est directement lié à la situation sanitaire. C’est notamment le cas des acquéreurs d’une résidence secondaire, qui pour 16 % d’entre eux déclarent également avoir été directement incités par la crise sanitaire afin de pouvoir résider dans leur nouvel habitat, même en dehors des vacances. L’étude confirme que les résidences secondaires enregistrent le plus grand nombre de mouvements immobiliers au cours des deux dernières années.

Enfin, la pandémie a-t-elle eu un impact sur le comportement des Français vis-à-vis des agences immobilières ? Pas vraiment si l’on en croit l’étude, qui permet de constater que  71 % des personnes interrogées sont confiantes à l’idée de se rendre en agence pour y rencontrer un professionnel de l’immobilier.

Une excellente nouvelle pour les professionnels du secteur !

Source : https://www.journaldelagence.com/1194658-impact-covid-les-francais-ne-choisissent-plus-leur-logement-de-la-meme-facon