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Magazine Fnaim Aude et Ariège n°78 Avril Mai 2022

Prix de l’immobilier à Narbonne à l’achat et à la location

Acheter ou louer un logement à Narbonne fait partie de vos projets et vous souhaitez en savoir plus sur les prix et les loyers qui y sont constatés ? Apprenez-en plus à l’aide des valeurs de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) et de l’Observatoire Clameur.
Si vous projetez d’investir dans cette ville et que vous vous demandez à combien s’y élève le prix de vente, sachez que selon l’indice de la Fnaim, au 1er mars 2022, il s’établissait à 2.535 €/m². Cet indice a enregistré une hausse de 10,7% durant les 12 mois écoulés et de 3,5% pour les trois derniers mois. Ces évolutions sont le reflet du dynamisme du marché narbonnais. On remarque par ailleurs, via l’indice, que les prix ont connu une hausse importante au cours des trois dernières années : +25%.

Prix au m² à Narbonne : comment se porte le marché immobilier local au 1er mars 2022 ?

Afin d’aller plus en profondeur sur le niveau des prix immobiliers pratiqués à Narbonne, sachez qu’en moyenne, au 1er mars 2022, les maisons s’échangeaient autour de 3.056 €/m², contre 2.148 €/m² pour les appartements. Soyez informés du détail des prix des biens immobiliers classés suivant les surfaces de biens :

Maison T3 : 3.549 €/m²
Maison T4 : 3.161 €/m²
Maison T5 : 2.798 €/m²
Maison T6 et + : 2.953 €/m²
Appartement T1 : 2.376 €/m²
Appartement T2 : 2.340 €/m²
Appartement T3 : 2.232 €/m²
Appartement T4 et + : 1.985 €/m²

Dans cette commune, le constat est le suivant : le prix moyen au mètre carré est de 29% supérieur à celui du département (1.802 €/m²).

Loyers à Narbonne : évolution sur les 4 derniers trimestres

Si vous désirez investir dans l’immobilier locatif ou intégrer une location à Narbonne, les renseignements suivants vous seront utiles. L’Observatoire Clameur vous donne accès aux chiffres relatifs aux baux signés sur place au cours de la dernière année. Cela vous permet de confronter les loyers appliqués selon les différentes catégories de biens.

Pour un appartement, il faut compter un loyer médian*, toutes surfaces confondues, de 10 €/m² à Narbonne pour les appartements. Cette valeur se base sur les 4 derniers trimestres.
Dans la commune, la tendance est à la hausse pour les loyers, qui ont affiché +0,9% par rapport à la même période un an plus tôt.
Prix médians*, charges non incluses, à Narbonne sur les 4 derniers trimestres (par type de logements) :

Appartement T1 : 14 €/m²
Appartement T2 : 10 €/m²
Appartement T3 et + : 9 €/m²

Afin d’avoir une idée de la direction d’évolution des loyers de la ville, il convient de regarder les chiffres en s’appuyant sur l’année précédente. Les loyers des biens de type T1 ont évolué de +4,3%, les T2 de -1% et les T3 et + de +2,2%. Sur 5 ans, les évolutions des loyers sont les suivantes : biens de type T1 -0,3%, +3,3% pour les locations T2 et +3,6% s’agissant des T3 et +.

* Le prix médian indique que la moitié des baux ont été conclus à un prix inférieur, et l’autre moitié, à un montant supérieur. Cet indicateur est plus représentatif des transactions réalisées qu’une moyenne car il est moins influencé par les valeurs extrêmes.

Narbonne, ville attractive pour les locataires et les acheteurs

Le territoire de Narbonne s’étend sur 173 km² et la ville dénombre 55.375 habitants. Elle est localisée dans le département de l’Aude, au sein de la région Occitanie.
La ville de Narbonne a la réputation d’être dynamique. D’après l’Insee, on y trouve, côté culture, un théâtre et 2 cinémas. Elle recense, pour les amateurs de sport, 4 piscines, 10 gymnases et 6 stades. Concernant les commerces, on répertorie 1.049 magasins divers et variés. Sont aussi à disposition des habitants, familles comme étudiants et retraités, 7 espaces verts.

Source : https://www.capital.fr/immobilier/prix-de-l-immobilier-a-narbonne-au-1er-mars-2022-les-indices-a-l-achat-et-a-la-location-1

A quoi correspond la date de prise d’effet d’un contrat de location ?

Dans le cadre d’un contrat de location, la date de prise d’effet est indiquée dans le bail d’habitation. Elle ne correspond pas nécessairement à la date de signature, il ne faut pas les confondre.

La date de prise d’effet, mention obligatoire du contrat de location

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 détermine une liste limitative des mentions obligatoires du contrat de location pour un bien à usage d’habitation, dès lors que le locataire y établit sa résidence principale. A titre d’exemple, peuvent être cités :

Les coordonnées et noms du propriétaire et du locataire.
Le montant du loyer et des charges.
La durée et la date de prise d’effet…

La jurisprudence rappelle son caractère obligatoire à plusieurs reprises et insiste sur le fait qu’elle peut être différente de la date de signature du bail d’habitation. Elle peut être postérieure à la signature du bail, mais aussi antérieure, en cas de régularisation d’un bail de location fait sans écrit par exemple.

BON À SAVOIR

Cette précision dans le bail est déterminante. En effet, si le locataire souhaite renoncer au bail, il doit respecter un préavis et ce, même si sa renonciation intervient avant la date de prise d’effet mentionnée dans le bail.

L’absence de date de prise d’effet dans le bail de location écrit

A défaut de mention dans le contrat de location, de la date de prise d’effet, la jurisprudence rappelle que cette date correspond au jour de l’état des lieux d’entrée, de la remise des clés et de la prise d’effet du contrat d’assurance, peu importe que le locataire n’ait pas effectivement déménagé et pris possession des lieux à cette date.

RÉFÉRENCES JURIDIQUES

Article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Cass, 3e civ., 28 oct. 2009, n°08-20.224
CA Paris, 7 janv. 2016, n°13/24497

Article de : https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/quoi-correspond-la-date-de-prise-d-effet-d-un-contrat-de-location-article-34413.html

Qu’est-ce qu’un immeuble par destination ?

Un immeuble par destination est un bien mobilier que la loi va rendre, de façon fictive, immobilier, en raison de son affectation à l’exploitation et à l’attachement d’un fonds appartenant au même propriétaire.

La définition légale de l’immeuble par destination

L’article 524 du code civil dispose que les objets et les animaux que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l’exploitation du fonds :

Les ustensiles aratoires.
Les semences données aux fermiers ou aux métayers.
Les ruches à miel.
Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes.
Les ustensiles nécessaires à l’exploitation des forges, papeteries et autres usines.
Les pailles et engrais.

BON À SAVOIR

Sont aussi immeubles par destination, tous les effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.

La notion de « perpétuelle demeure » est assez floue

La jurisprudence l’a précisée par le biais de différents exemples. Est considéré comme immeuble par destination :

Des portes de placards sculptées dont l’enlèvement aurait nui à l’esthétique de la pièce et à l’utilité des placards.
Une cuisine intégrée, avec des équipements scellés au mur dont le détachement altérerait la structure de la pièce.
Des plaques de cheminée qui font corps avec elle, scellées au mur, et dont le détachement dégraderait le mur.

En parallèle, des meubles de cuisine, aisément détachables, ne sont pas considérés comme des immeubles par destination. Il en est de même pour des portes d’évier, ou encore une armoire à pharmacie pouvant être enlevées sans aucune détérioration. « Attaché à perpétuelle demeure » signifie donc que les éléments mobiliers ne peuvent être dissociés de l’immobilier sans le dégrader, l’altérer.

RÉFÉRENCES JURIDIQUES

Article 524 du code civil
Cass. 3e civ., 14 nov. 1990, n°89-11.248
CA Grenoble, 22 nov. 1994, n°94/1616.

Article de : https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/reglementations/qu-est-ce-qu-un-immeuble-par-destination-article-32485.html

Délivrer un congé pour reprise au bénéfice de votre enfant mineur ?

Location : Pouvez-vous délivrer un congé pour reprise au bénéfice de votre enfant mineur ?

Vous souhaitez donner congé pour reprise à votre locataire, pour loger dans les lieux votre enfant mineur. Sachez que la jurisprudence invalide ce type de congé.

Le congé pour reprise au bénéfice d’un mineur n’est pas possible

Les cours d’appel de Paris et de Toulouse ont invalidé le congé pour reprise au bénéfice d’un enfant mineur dans deux arrêts de 1998 et 2007, et ce, même si le mineur en question est un enfant du propriétaire bailleur. La jurisprudence reprend sur ce point les dispositions de l’article 108-2 du code civil en précisant qu’un enfant mineur doit être domicilié chez ses parents. Si le bénéficiaire du congé pour reprise est un enfant mineur émancipé, dans ce cas, le congé est valable.

Bon à savoir

L’émancipation d’un mineur n’est possible que lorsqu’il a atteint l’âge de 16 ans et doit être décidé par une ordonnance du juge.

Quelles sont les modalités de délivrance d’un congé pour reprise ?

A peine de nullité, le congé donné par le propriétaire doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, le nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que :

Le bailleur,
Son conjoint,
Le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé,
Son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé,
Ses ascendants,
Ses descendants,
Ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu’il émane d’un propriétaire d’un logement non meublé, et de 3 mois pour un logement meublé. Il doit être envoyé en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé.

Références juridiques

Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
CA Paris, 2 juill. 1998 : Loyers et copr. 1999, n°34
CA Toulouse, 24 avr. 2007 : Loyers et copr. 2007, n°171
Articles 108-2 et 413-2 du code civil.

Article de : https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/location-pouvez-vous-delivrer-un-conge-pour-reprise-au-benefice-de-votre-enfant-mineur-article-26835.html

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Location vide ou meublée ? Deux solutions possibles.

A chaque formule ses avantages et ses inconvénients.

Deux solutions s’offrent aux propriétaires souhaitant mettre leur logement en location : louer vide ou meublé. Les règles du bail et l’imposition des revenus diffèrent nettement entre ces deux choix.

Quelles sont les règles de bail d’une location vide ou meublée ?

Les obligations du bail ne sont pas les mêmes entre une location vide et une location meublée. Le bail d’une location meublée est plus souple et s’adapte à un public généralement plus jeune, souvent étudiant, à la recherche d’un appartement à louer pour une durée souvent courte.

Le bail d’une location vide

Le bail d’une location vide se fait pour une durée minimale de 3 ans. La rupture du bail est associée à un préavis de 6 mois avant échéance si le bailleur en est à l’initiative, et de 1 à 3 mois si c’est le locataire qui donne congé du logement.

Le bail d’une location meublée

Le bail d’une location meublée se fait pour une durée minimale de 1 an, pouvant être ramenée à 9 mois si le locataire est étudiant. La rupture du bail est associée à un préavis de 3 mois avant échéance si c’est le propriétaire qui en est à l’initiative, et de 1 mois lorsque la rupture est demandée par le locataire.

Location vide ou meublé : avantages et inconvénients

Bon à savoir

Lors d’une location vide, le propriétaire doit avancer une raison pour justifier sa demande de départ du locataire. Parmi les raisons courantes se trouve le fait d’habiter lui-même le logement, de le proposer à un membre de sa famille ou de le vendre.

A chaque bail d’habitation, une fiscalité !

Les revenus issus de la location du bien ne sont pas imposés de la même manière selon qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée. Dans la déclaration de revenus, les loyers issus d’une location vide sont classés dans la catégorie des revenus fonciers, tandis que les revenus issus d’une location meublée sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Dans le cas d’une location vide :

Si le propriétaire dispose de revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an et qu’il ne bénéficie d’aucun régime de défiscalisation lié à ces revenus, alors il relève du régime micro-foncier qui lui offre un abattement de 30 % sur ses revenus fonciers imposables. Si le propriétaire perçoit des revenus fonciers supérieurs à 15 000 €, bénéficie d’un régime de défiscalisation ou ne souhaite pas bénéficier du régime micro-foncier, il est imposé au « régime réel » qui n’offre aucun abattement mais prend en compte la déduction des charges payées par le propriétaire.

Dans le cas d’une location meublée :

Le propriétaire non professionnel, dont les revenus locatifs ne dépassent pas 32 900 € par an, est affilié au régime « micro-BIC » et bénéficie d’un abattement automatique de 50 % sur ses revenus imposables, avec une déduction minimale de 305 € par an. Il est assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) dont le montant est fixé par les collectivités territoriales et atteint au minimum 214 € par an.

Bon à savoir

En plus de bénéficier d’une fiscalité plus légère, les locations meublées offrent également au propriétaire l’avantage de pouvoir fixer un loyer en moyenne 10 à 20 % plus élevé qu’en cas de location vide.

La location en meublé moins « stable » qu’une location vide

Dans une location en meublé les changements de locataire sont généralement plus fréquents et peuvent donc générer davantage de démarches et d’incertitudes pour le propriétaire. Le logement peut faire l’objet d’une période de vacance relativement longue après le départ rapide d’un locataire. Enfin, la location en meublé demande davantage de démarches administratives que la location vide, le propriétaire devant remplir des formulaires pour déclarer son activité commerciale en obtenant un numéro SIRET. Certains propriétaires de meublé réalisent ce travail administratif avec l’aide d’une agence immobilière, ce qui représente un coût additionnel.

Article de : http://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/location-vide-ou-meublee-chaque-formule-ses-avantages-et-ses-inconvenients-article-23301.html

Prix au m² à Narbonne : comment se porte le marché immobilier local au 1er mars 2022 ?

Loyers à Narbonne : évolution sur les 4 derniers trimestres

Narbonne, ville attractive pour les locataires et les acheteurs

La date de prise d’effet, mention obligatoire du contrat de location

L’absence de date de prise d’effet dans le bail de location écrit

La définition légale de l’immeuble par destination

BON À SAVOIR

La notion de « perpétuelle demeure » est assez floue

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Le congé pour reprise au bénéfice d’un mineur n’est pas possible

Bon à savoir

Quelles sont les modalités de délivrance d’un congé pour reprise ?

Références juridiques

A chaque formule ses avantages et ses inconvénients.

Quelles sont les règles de bail d’une location vide ou meublée ?

Le bail d’une location vide

Le bail d’une location meublée

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A chaque bail d’habitation, une fiscalité !

Dans le cas d’une location vide :

Dans le cas d’une location meublée :

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