Résidences secondaires : un marché qui résiste à la crise immobilière annoncée

Les années du confinement (2020-2022) ont été des années records grâce à un nouveau style de vie plus flexible entre ville et campagne avec comme conséquence une émergence des résidences mi-principales/mi-secondaires.« Pendant cette période exceptionnelle nous avions une activité sans précédent, en particulier sur les marchés traditionnellement prisés pour les résidences secondaires. Maintenant l’immobilier d’exception est en train de plafonner et ce phénomène s’applique également au marché des résidences secondaires. En revanche ce ralentissement, qui est une phase naturelle dans le cycle du marché après 3 années records, est beaucoup moins prononcé dans notre segment que pour le marché du neuf et le classique. », explique Alexander Kraft, Président – Directeur général de Sotheby’s International Realty France – Monaco.

Ce phénomène peut être expliqué par le fait que les acheteurs des résidences secondaires sont moins affectés par la hausse des taux que les acquéreurs de résidences principales, et particulièrement les primo-accédants et les foyers moyens.

Pourquoi cet intérêt pour les résidences secondaires ?

Maintenant que les Français sont retournés en ville pour retrouver une vie sociale et un mode de vie plus actif, ils ont aussi le souhait d’y échapper par moment en s’offrant des parenthèses au vert dans leur résidence secondaire. « Nous sommes revenus sur un marché plus classique avec une utilisation plus traditionnelle de la résidence secondaire. Les personnes qui investissent dans une résidence secondaire souhaitent majoritairement s’offrir un écrin de verdure et de calme afin d’équilibrer leur vie professionnelle qui nécessite souvent d’être en ville avec leur vie personnelle qu’ils veulent plus douce. Ils ne projettent pas de quitter leur ville d’origine et leur résidence principale : il s’agit pour eux exclusivement de trouver un équilibre qui leur conviendra. », explique Alexander Kraft.

Enfin, les acquéreurs ont conscience de réaliser de bons placements sur le long terme. Cela n’est pas un élément déclencheur d’achat mais reste une considération importante notamment en temps difficiles et d’inflation forte.

Qui achète aujourd’hui ?

La pandémie avait marqué le marché des résidences secondaires par un rajeunissement significatif des acquéreurs. Trentenaires et quarantenaires avaient investi ce marché longtemps occupé par des personnes plus âgées. « Cette génération « Airbnb » privilégiait les biens clef en main déjà rénovés, où il ne restait plus qu’à s’installer. Ils sont aussi sensibles aux aménagements qui permettent d’économiser de l’énergie comme le solaire et toute nouvelle technologie permettant de faire un geste en faveur de la planète. », ajoute Alexander Kraft.

L’intérêt continu des Français est renforcé par le retour des étrangers, surtout des Européens, des Américains et de plus en plus de la clientèle asiatique.

Un marché stable et des transactions plus longues

Malgré le contexte difficile et la hausse des taux, on observe encore un marché étonnamment actif bien que la conclusion des transactions devienne plus longue et plus compliquée depuis quelques mois.

« Il y a un déséquilibre entre les attentes des acheteurs et des vendeurs. Les vendeurs se croient encore en 2022 tandis que les acheteurs anticipent déjà des baisses de prix liées à l’évolution du marché du neuf et du marché classique notamment. Par conséquent, notre défi est de trouver un terrain d’entente raisonnable en phase avec la nouvelle réalité du marché. », indique Alexander Kraft. Les négociations ont tendance à être plus longues et plus agressives, avec des offres à la baisse qui ne sont pas acceptées tout de suite. Cependant, particulièrement pour les biens de qualité sans aucun défaut, les transactions restent rapides ; en général les négociations acceptées se situent entre 5 et 15 % du prix initial en fonction du marché et du bien.

Tour des marchés régionaux

Normandie, pour un poumon vert proche de Paris ou une future résidence principale

« Aujourd’hui le marché est revenu à un schéma plus traditionnel avec d’un côté des quarantenaires, souvent Parisiens, qui cherchent un poumon vert en venant en Normandie, et d’un autre côté une clientèle très présente qui investit sur une résidence secondaire dans l’objectif de devenir la principale au moment de la retraite. », détaille Cyril Maupas, directeur des agences Sotheby’s International Realty en Normandie (Deauville, Pont-L’Evêque, Bayeux, Rouen).

« Géographiquement nous distinguons deux tendances : la terre et le bord de mer. Ce dernier est très recherché mais la notion d’érosion est de plus en plus pensée bien que cela n’arrête pas les acquisitions même en zone rouge. Le sujet qui ralentit le temps de réflexion c’est celui des diagnostics et audits énergétiques en monopropriété. Les biens classés n’ont pas cette contrainte mais c’est un sujet récurrent pour ceux du 18ème ou 19ème siècle. Sur le marché de la Seine-Maritime, c’est un nouvel engouement pour l’acquisition de châteaux que nous observons : nous en avons vendu 4 ces derniers mois sur les bords de Seine. Sur le secteur de Bayeux, nous retrouvons énormément de clientèle étrangère, directement liée à la proximité des plages du débarquement. Sur le Pays d’Auge, après que la pandémie y ait créé un engouement certain, le secteur se régule sur sa partie terre avec l’environnement traditionnel et la campagne. Les biens d’exception sont les plus rares et les plus recherchés avec une demande toujours aussi conséquente, comme pour les maisons en cœur de ville dans Deauville, les accès plage, ou encore un appartement le long de la côte par exemple. Le marché “campagne” redevient cohérent et se normalise. La Normandie reste une valeur refuge, elle continue d’être une région très recherchée autant par notre traditionnelle clientèle parisienne que par les étrangers. C’est une belle région peu impactée par le réchauffement climatique, qui offre 600 kilomètres de côte, des paysages normands magnifiques, une architecture variée et une belle histoire. »

Bretagne, un bord de mer très convoité

« Comme l’an dernier, le marché de la résidence secondaire reste actif en Bretagne sur les biens en bord de mer même si on note un « coup de frein » de la part des acquéreurs depuis le dernier trimestre 2022. »,rapporte Ronan Pradeau, responsable des agences Bretagne Sud Sotheby’s Realty (Quimper, Vannes, La Baule).

« La recherche évolue peu sur les critères de la propriété idéale : plutôt de l’ancien ou du très beau contemporain, bord de mer, plage et commerces accessibles à pieds ou vélo, peu de travaux souhaités car peu d’artisans qualifiés disponibles et pénurie/envol du prix des matériaux de construction ou, à l’inverse, un bien à rénover totalement. Nous proposons des biens entre 400 000 euros et 12 millions mais le gros des budgets se situe entre 800 000 et 1,2 million d’euros ou au-delà de 2 millions. Que l’on soit dans les Côtes d’Armor (22), le Finistère (29), le Morbihan (56) ou en Loire-Atlantique (44), le bord de mer est le secteur le plus convoité. Il s’agit de Bénodet, Sainte-Marine, Beg-Meil dans le Finistère, du golfe du Morbihan, de Carnac, La Baule/Pornichet, Pornic ou même du Pays bigouden et de la baie d’Audierne qui rencontrent un nouvel engouement. Il y a peu de bonnes affaires immobilières à réaliser en Bretagne, la région ayant toujours été attractive et plus encore avec le réchauffement climatique, mais les meilleures opportunités aujourd’hui se trouvent à la campagne : on peut y acquérir par exemple un château de 2 400 m² en parfait état sur 8 hectares pour moins de 2 millions d’euros. »

Côte d’Émeraude, une offre au compte-goutte face à une demande soutenue

« La tendance est toujours la même sur le marché des résidences secondaires de la Côte d’Emeraude : la demande est forte, soutenue et sérieuse face à une offre toujours au compte-goutte. L’ensemble de la côte est concerné de chaque côté de la Rance, avec d’un côté Dinard, Saint-Lunaire, Saint-Briac et Lancieux, et de l’autre Saint-Malo et Cancale. », explique Christophe Martin, Directeur de Côte d’Emeraude Sotheby’s International Realty.

« Les prix se sont stabilisés à une fourchette haute, sans augmentation depuis l’automne 2022. Le marché des résidences secondaires sur la Côte d’Emeraude comporte en réalité plusieurs marchés. Nous avons d’un côté des demandes plutôt fréquentes pour des biens dits classiques comme un appartement de 100 m² qui sera, en fonction de son état et son emplacement, entre 5 000 et 7 000 euros du m², ou une maison de 150 m² entre 600 000 et 800 000 euros selon son état et sa localisation. D’un autre côté il y a aussi l’immobilier sur mesure avec éventuellement une vue mer, entre 9 000 et 11 000 euros du m². Pour une propriété vue mer, il faut compter entre 2 et 3 millions d’euros, avec des exceptions en fonction de la surface et de l’état. Sur notre marché les critères importants sont la localisation, puis la proximité des activités et commerces, et la quiétude. Les prix oscillent entre 500 000 euros pour un appartement de 100 m² et 3 millions d’euros pour une belle propriété vue mer. Tout dépend de l’emplacement, de l’état, des prestations… mais il n’y a pas de bonnes affaires à réaliser en ce moment sur la Côte d’Emeraude du fait de la rareté de l’offre face à la demande. On constate un changement d’usage de la résidence secondaire qui devient un deuxième lieu d’habitation grâce au télétravail: beaucoup de familles, qui étaient hésitantes à télétravailler, ont franchi le pas ou sont en train de s’organiser pour le franchir parce que se sont rendu compte que c’était faisable, qu’ils soient collaborateurs ou chefs d’entreprise. Nos clients sont Français, sur un axe Rennes-Paris, avec aussi quelques acheteurs du Nord de la France ou encore des étrangers de Belgique, Suisse et Allemagne. »

Île de Ré, un retour à la normale avec un marché d’offre

« Le marché de la résidence secondaire connaît un net ralentissement sur l’île de Ré depuis septembre 2022. Nous constatons un retour à la normale avec un marché d’offres et non plus de demandes. Cela va prendre du temps pour que vendeurs et acheteurs se rencontrent à nouveau. », précise Vincent Petit, directeur de La Rochelle Ile de Ré Sotheby’s International Realty.

« Même si les prix restent élevés, un ajustement des prix de vente à la baisse est nécessaire. En 2022, les prix variaient entre 6 000€ et 8 000€ par m². Nos clients, en majorité des Français, recherchent particulièrement les villas en bord de mer, sans travaux avec des commerces accessibles à pied. Il faut compter environ 1,5 million d’euros de budget. Le Bois plage est particulièrement recherché car il coche le plus grand nombre de critères, mais ce secteur est victime de son succès : les prix y sont élevés et il y a une très forte fréquentation. Selon moi, Saint-Clément, qui a longtemps été boudé, est une excellente alternative pour le nord de l’île. C’est un petit village très agréable, à l’écart de la foule estivale et encore accessible. Pour des communes comme La Flotte ou Saint-Martin, il faut prévoir entre 1,5 million et 2 millions d’euros. Nous avons vendu récemment une maison à rénover avec un beau potentiel constructible à 1,1 million d’euros. Pour les futurs acheteurs, il faut garder en tête que la saisonnalité reste très marquée sur l’île ; n’oublions pas que cela reste un milieu rural qui ne peut pas convenir à tous. »

La Rochelle, plus de demandes de résidences principales que secondaires

« Cette année, nous enregistrons plus de demandes pour acquérir une résidence principale que secondaire sur le secteur de La Rochelle. La tendance s’est inversée et les clients sont plus sélectifs. », exprime Vincent Petit, directeur de La Rochelle Ile de Ré Sotheby’s International Realty. « Nous avons principalement deux profils d’acquéreurs : des familles en mutation en province et des séniors qui souhaitent s’installer dans la région. Les prix stagnent. Pour une maison à caractère, type hôtel particulier, dans l’hyper centre, il faut compter entre 800 000 et 1,5 million d’euros. La Genette, le Mail et le centre-ville sont les secteurs les plus recherchés pour pouvoir tout faire à pied et avoir toutes les commodités à côté. »

Royan et l’Île d’Oléron, deux secteurs porteurs avec des prix stables

« Sur ces deux secteurs, le marché se porte bien, et les prix sont stables depuis 1 an. Notre clientèle, principalement française, est attirée par l’océan et recherche un cadre de vie paisible. Pour certains la vue est un atout et, pour la clientèle plus âgée, les commerces doivent être à proximité. », indique Francis Clein, manager de Royan/Ile d’Oléron Sotheby’s International Realty. « Le triangle d’or de Royan (Saint-Palais, Vaux-sur-Mer et Pontaillac) est particulièrement demandé. Sur l’île d’Oléron, les clients recherchent plutôt des maisons typiques ou contemporaines proches de l’océan avec un budget maximum de 2 millions d’euros. Une partie de nos clients ont des emplois permettant le télétravail, ce qui leur permet de plus profiter de leur maison. »

Bordeaux et Bassin d’Arcachon, des espaces extérieurs indispensables

« De plus en plus, la maison est ressentie comme un refuge, un abri, un endroit de « sécurité » et de repos : les résidences secondaires s’équipent de wifi et gagnent en confort, puis deviennent des résidences principales. Tandis que les résidences principales s’agrémentent de piscine ou de jardin potager et deviennent des résidences d’agrément ou de villégiature. », explique Carmen Milcent, directrice adjointe des agences Bordeaux Sotheby’s International Realty et Cap Ferret Pyla Sotheby’s International Realty.

« La demande en campagne, à proximité immédiate de Bordeaux, en bord de mer ou de lac est ainsi toujours en hausse. Le télétravail ancre encore ce phénomène, qui d’une simple tendance est passée à une réalité récurrente. Les biens les plus recherchés sont la campagne à moins d’une heure de Bordeaux, le Bassin d’Arcachon encore et toujours et les abords des lacs de la région. Les espaces extérieurs sont indispensables, si possible sans vis-à-vis. La qualité de la connectivité est considérée, ainsi que la recherche de calme, avec la possibilité d’accéder à toutes activités culturelles ou sportives facilement. Nos clients recherchent des biens dans lesquels ils vont pouvoir choisir leur niveau de sociabilité, sans la subir. Nos acheteurs sont tout autant locaux que Parisiens ou étrangers ; on note d’ailleurs que les Américains sont de retour. Le budget moyen de nos transactions sur ce type de biens recherchés est de 1,6 million d’euros. En acceptant de prendre en charge quelques travaux, le sud de Bordeaux, en bord de Garonne, peut être encore attractif. Certains petits villages moins connus sur le Bassin d’Arcachon ou quartiers plus « secrets » en bord de lacs peuvent également l’être. »

Pays basque, une demande toujours très forte en bord de mer comme à la campagne

« Après une période de croissance exponentielle des prix, nous observons plutôt une tendance stationnaire, sans pour autant s’orienter vers une baisse. Les acquéreurs sont toujours présents et la demande reste très forte. », développe Bénédicte Marchal, directrice de Biarritz Sotheby’s International Realty et Saint-Jean-de-Luz Sotheby’s International Realty. « Les secteurs les plus recherchés restent la bande côtière, de la baie de Saint-Jean-de-Luz et Ciboure à Anglet Chiberta. Avec une proximité de l’océan et un accès facile aux plages et aux commerces. La demande est toujours très forte à Guéthary et à Bidart pour des biens au cœur du village ou avec vue sur l’océan mais aussi à Biarritz. La ville balnéaire offre une qualité de vie exceptionnelle avec un accès à toutes les commodités, boutiques de luxe et restaurants, plages et spots de surf. La campagne est aussi très recherchée dans les charmants villages basques à l’architecture authentique et, souvent, avec une vue magnifique dégagée sur les montagnes. La clientèle internationale est de retour (Anglais, Américains ou Européens) avec toujours des clients français originaires des grandes villes. Nous avons aussi observé l’arrivée des clients qui délaissent la Côte d’Azur au profit de la Côte basque pour leur résidence secondaire. La région est en effet plus abordable et répond à une clientèle en quête d’authenticité. Les prix varient fortement suivant la localisation, le niveau de standing du bien, la vue… À Biarritz, le prix de vente moyen se situe autour de 9 000€/m² mais, pour un bien haut de gamme, il n’est pas rare de dépasser les 12 000€/m² et les prix peuvent s’envoler pour une vue sur l’océan en première ligne. Il est encore possible de faire des bonnes affaires sur des biens à rénover. Cela peut aussi être l’occasion de réaliser sa maison sur-mesure. »

Languedoc-Roussillon, un marché prisé par trois types de clients

« Traditionnellement nous vendions des résidences secondaires à des personnes qui achetaient en fin de carrière professionnelle et la maison devenait leur résidence principale à la retraite. Depuis la pandémie, la démocratisation du télétravail est une réalité qui nous a amené une clientèle plus jeune, plus active qui décide de venir dans la région même s’ils travaillent à Paris, Londres ou Bruxelles. Nos prix augmentent mais restent accessibles et attractifs pour une clientèle de trentenaires/quarantenaires, typologie de personnes que nous n’avions pas sur le secondaire il y a encore quelques années. Une troisième catégorie de clients est apparue, elle s’installe et se professionnalise : ce sont des personnes qui investissent dans des biens de prestige pour faire du locatif saisonnier de luxe. Le marché se porte bien ; nous avons vécu deux années hystériques et l’afflux de personnes continue de soutenir le marché. Nous vendons légèrement moins mais sommes encore au-dessus de ce que nous avions en 2020, ce qui nous permet de dire que nous restons sur des niveaux exceptionnels. Évidemment, il faut que les biens soient sans défauts, sans nuisances et pas surévalués. Si tout cela est respecté, les biens partent rapidement et avec peu, voire pas de négociations de prix. Nos clients parisiens, lillois, norvégiens, danois, hollandais, suisses, luxembourgeois et suédois sont toujours là et les Américains reviennent depuis 6 mois. », explique Catherine Jousselin, directrice de Terres d’Oc Sotheby’s International Realty.

Provence-Lubéron, une région à fort succès proposant des alternatives

« Le marché des résidences secondaires est très actif depuis le début de l’année, surtout depuis la récente nomination de Gordescomme plus beau village du monde par Travel and Leisure, référent mondial du tourisme. Cette nomination amène un regain d’intérêt pour les investisseurs souhaitant une maison de vacances et maintient l’attractivité du Lubéron, et plus précisément de Gordes. De plus, la dernière saison de la série “Emily in Paris” a été tournée en Provence, notamment à Gordes, diffusant ainsi l’image du village dans le monde entier. S’il y a un peu moins de demande depuis le début de l’année, le volume de ventes est en revanche plus important. », rapporte Pascal Danneau, directeur de Provence Luberon Sotheby’s International Realty.

« Les prix sont très stables ainsi que notre portefeuille de biens, avec un flux constant de biens entrants. Les propriétaires sont durs sur les conditions d’achat des acquéreurs, préférant de loin l’absence de conditions suspensives. Une donnée pas évidente dans ce contexte d’octroi de crédit plus dur. Nos clients veulent être dans le « carré magique » du Lubéron délimité par quatre villages aux ambiances différentes : Gordes, Ménerbes, Bonnieux, Roussillon. La tendance est d’être proche d’un village pour y aller en vélo, acheter un journal, boire un verre entre amis… Après avoir recherché de l’isolement, avec des mas dotés de beaucoup de terres, les clients recherchent aujourd’hui plutôt la campagne avec une proximité des services et commerces, la possibilité de pouvoir faire des courses et se sociabiliser quand on en a envie. A ceux qui souhaitent réaliser de bonnes affaires dans la région, je conseillerais de s’intéresser au marché de Mazan. Dans le parc régional du Mont Ventoux, à une demi-heure de Gordes, Mazan bénéficie du même ensoleillement et du même réseau ferroviaire et aéroportuaire, mais avec des prix plus accessibles. C’est une région qui séduit énormément les férus de vélo. Des tours y sont d’ailleurs organisés alliant le meilleur du sport (parcours en vélo) et de la gastronomie, notamment sur le mythique Mont Ventoux. »

Provence verte, des prix plus raisonnables

« La demande de résidences secondaires est élevée dans la région. Les clients sont à la recherche soit de propriétés authentiques qui peuvent avoir besoin d’être modernisées, soit de villas modernes. Tous cherchent le calme, une vue et de préférence à quelques pas d’un village. », explique Alison Raltson, directrice de Provence Verte Sotheby’s International Realty.

« Les prix ont augmenté très rapidement pendant la Covid-19 (+10 %), et les propriétés se vendaient au prix demandé. Maintenant, les prix reviennent lentement à ce qu’ils étaient avant la pandémie. Tourtour, Cotignac et Entrecasteaux sont les villages les plus recherchés. La plupart de nos clients recherchent des propriétés entre 600 000€ et 1 million d’euros. Il y en a peu sur le marché en ce moment entre 600 000€ et 800 000€ car elles ont toutes été vendues pendant le confinement, mais les mandats commencent à arriver. Nos prix varient de 250 000€ pour une maison de village à 2 millions d’euros pour les bastides authentiques. Le Var est moins cher que les autres régions de Provence car il est moins connu. C’est donc un bon endroit pour les acheteurs pour investir et bénéficier d’un niveau de vie plus élevé. Beaucoup de gens ont déménagé ici pendant le confinement parce qu’ils voulaient s’éloigner des grandes villes bondées. Maintenant, presque tous les villages sont connectés à la fibre et de nombreux acheteurs travaillent à domicile, certains à temps plein d’autres à temps partiel. »

Alpilles et Pays d’Aix, un marché toujours très dynamique

« Les Alpilles et le pays d’Aix restent très dynamiques. La forte demande est couplée à un retour de la clientèle internationale et nord-européenne. Les prix se stabilisent mais les biens d’exceptions connaissent toujours un fort intérêt avec des prix toujours au plus haut. », déclare Pierre-André Scandolera, directeur d’Aix-en-Provence Sotheby’s International Realty (avec 5 agences dans les Bouches-du-Rhône : Aix-en-Provence, Bouc-Bel-Air, Arles, Éguilles et Saint-Rémy-de-Provence).

« Le bien idéal est une maison ancienne rénovée avec un esprit contemporain au calme avec une vue, un beau jardin paysagé, une piscine, sans vis-à-vis, de la pierre et enfin dans un lieu reconnu et vivant avec une belle adresse, avec un accès à une vie sociale et culturelle. Il faut compter au minimum 1,2 million d’euros pour ce type de bien. Les acheteurs restent principalement les Français qui apprécient et reconnaissent l’art de vivre de la Provence. Aujourd’hui, la résidence secondaire doit vivre, réunir les amis, les familles, être connectée pour travailler. Elle reste un très bon placement pour la location saisonnière, nous avons de nouveaux clients avec des budgets à plus de 100 000€ la semaine. La hausse des taux a fait perdre beaucoup de pouvoir d’achat. Les banques sont de plus en plus exigeantes sur les dossiers et demandent de plus en plus pour les résidences secondaires. Mais les acheteurs sont confiants et l’immobilier reste une valeur sûre et un très bon placement qui assure une pérennité de son patrimoine. »

Côte d’azur, une solidité à toutes épreuves

« La période Covid était très dynamique, marquée par une volonté d’achat avec extérieur, vue/proche mer, etc. Nous sommes revenus au temps d’avant avec des demandes semblables à ce qu’elles étaient avant 2020. Le véritable frein que nous rencontrons aujourd’hui concerne les financements devenus difficiles à obtenir à cause de l’augmentation des taux et la perte d’appétit des banques pour financer les clients étrangers : cela débouche invariablement sur un nombre grandissant de ventes qui n’aboutissent pas. Nous enregistrons aussi moins de demandes même si nous avons encore des clients très intéressés qui se positionnent. Bien que le dynamisme de la période Covid ne soit pas égalé en 2023, nous n’observons pas pour le moment de baisse de prix. Au contraire même, à Nice par exemple les prix montent encore. Notre marché est assez singulier et, si baisse il doit y avoir, elle nous rattrapera plus tard car un grand nombre de nos clients a plusieurs biens et n’a donc pas besoin de vendre. Les Américains sont présents, ce qui s’explique par deux réalités : le dollar qui est plus fort et le fait que certains trouvent la France plus sûre que les États-Unis pour réaliser leurs investissements. Nous constatons aussi que Nice performe très bien autant en résidence principale qu’en résidence secondaire », explique Peter Illovsky, responsable de Côte d’Azur Sotheby’s International Realty avec 5 agences.

Lyon & Beaujolais, une frontière de plus en plus floue entre résidence secondaire et principale

« Sur le marché lyonnais, l’euphorie est terminée avec les taux qui ont augmenté. Les gens se recentrent plutôt sur la résidence principale. Pour une résidence secondaire en montagne et mer, l’objectif est d’acheter pour une rentabilité locative », décrit Romain Billard de Lyon Sotheby’s International Realty.

« Entre la résidence principale et la résidence secondaire, la frontière devient plus floue. Beaucoup achètent dans une démarche de résidence secondaire et se retrouvent à y vivre, et la résidence principale devient la secondaire. C’est un vrai achat coup de cœur. La fiscalité y joue aussi un rôle et les propriétaires s’adaptent à ces réglementation et fiscalité immobilière. Les biens les plus recherchés sont des petites maisons anciennes pleines de charme et rénovées avec un beau jardin dans un bel environnement avec un budget de 400 000€, mais aussi des appartements ou chalets pour un investissement locatif qui peuvent monter jusqu’à plus d’un million d’euros. Les belles opportunités se situent dans les secteurs de l’Allier, la Loire, la Haute-Loire et l’Isère avec des prix plus abordables. C’est aussi le cas dans le sud de la Bourgogne avec le Brionnais/Charolais dans un rayon de 2 heures maximum de Lyon. »

Megève, Courchevel et Méribel, un marché de résidences secondaires avant tout

« Nous sommes sur un marché à 95% de résidences secondaires. Il est en perpétuel augmentation depuis le Covid et atteint des sommets depuis 2 ans. Quelle que soit la station, le marché de la montagne est toujours très dynamique même si Megève reste la station la plus demandée devant Méribel et Courchevel. », détaille Olivier Roche, responsable des trois stations Megève, Courchevel et Méribel chez Sotheby’s International Realty.

« La demande est très importante mais l’offre est réduite, ce qui explique l’augmentation des prix. Elle a évolué de façon exponentielle mais les nouvelles donnes du marché économique (taux d’intérêts, inflation, guerre) n’ont pas freiné la demande. Sur Megève, les prix ont augmenté de 20% ces trois dernières années. Cette augmentation est directement impactée par le manque de biens sur le marché, les stocks étant très faibles. Il n’y a aucune règle sur notre marché de niche de la montagne mais l’appartement 3 chambres, connecté au village est très en vogue, tout comme le chalet 5 chambres avec spa et piscine. Bien sûr, les vues et la connexion aux pistes restent des critères principaux. Pour un même appartement de 100m² avec 3 chambres, des prestations identiques et un bon emplacement, il faut compter 2,5 millions d’euros à Méribel, 4 millions d’euros à Courchevel et 1,5 million d’euros à Megève. Nous avons constaté une utilisation plus longue et plus fréquente des biens pendant les saisons hautes mais également en inter-saisons. Le télétravail facilite cette nouvelle tendance mais il y a aussi d’autres facteurs environnementaux qui encouragent une utilisation plus dense de la résidence secondaire en montage, et plus particulièrement à Megève : la pollution, la canicule, les grèves… Les gens viennent se réfugier en montagne. »

Chamonix, une forte demande et des prix en hausse

« À Chamonix, la demande reste toujours forte pour l’acquisition d’une résidence secondaire. Le nombre d’acquéreurs est tel qu’il devient parfois difficile de satisfaire toutes les attentes. », explique Sonia Thomas, responsable de deux agences Sotheby’s International Realty à Chamonix.

« Les grands appartements sont particulièrement recherchés car ce sont des biens plus faciles à gérer en résidence secondaire. Mais le marché ne dispose pas d’assez de produits dans cette catégorie. Les biens ne restent que peu de temps sur le marché : un client peut faire une offre quelques heures avant sa visite. Les prix sont en hausse depuis 5 ans. Un beau chalet de 3 chambres dans un secteur privilégié à Chamonix peut facilement atteindre 2,8 millions d’euros, voire 3 millions s’il y a un beau terrain. Dans le centre-ville de Chamonix, nous arrivons jusqu’à 14 000 euros/m². Les acquéreurs qui ne connaissent pas le secteur sont souvent surpris et déçus quand ils se rendent compte qu’un budget de 1,5 million d’euros ne suffit pas forcément pour un chalet bien placé. Chamonix est une station de montagne à l’année avec une extraordinaire qualité de vie, proche de l’aéroport de Genève ou de la gare TGV. Les prix se sont envolés. Chamonix Centre, les quartiers de Les Praz, Les Bois ou Les Tines sont très recherchés. Il y a encore de belles opportunités sur le haut de Vallée à Argentières si l’on est prêt à saisir une opportunité au prix proposé. Cela peut arriver que la résidence secondaire devienne semi-principale. La propriété est souvent occupée par la famille, les amis ou en location saisonnière. L’affluence est plutôt régulière toute l’année et encore plus l’été. Sur Chamonix, le marché n’est pas tout à fait mature sur des biens à plus de 10 millions d’euros, ce sont des ventes assez rares et c’est un phénomène récent dans la Vallée. »

Annecy & sa région, des prix variables mais une destination très prisée

« A l’instar des zones touristiques et de montagne, la région annécienne a connu une forte demande ces dernières années sur le marché des résidences secondaires, un marché plutôt haut de gamme. Les prix peuvent varier de quelques centaines de milliers d’euros à plusieurs millions d’euros en fonction de la localisation et de la taille de la propriété. Cependant, il est possible de trouver des biens plus abordables en s’éloignant. », développe Sasha Marmillon d’Annecy Sotheby’s International Realty.

« Les secteurs les plus recherchés sont généralement ceux qui offrent une vue sur le lac d’Annecy (critère n°1), les montagnes ou les pistes de ski. Les propriétés les plus chères se trouvent généralement près du lac. Le “pied dans l’eau” est inexistant, les ventes annuelles se comptent sur les doigts d’une main. Plus de 40% des logements dans la région d’Annecy sont des résidences secondaires. Dans les villages du bord de lac, comme Talloires et Veyrier du Lac, ce chiffre peut grimper à 60%. La résidence secondaire devient vraiment un deuxième lieu d’habitation, ce qui peut entraîner une hausse des prix de l’immobilier. Cela peut avoir un impact négatif sur les résidents locaux qui ne peuvent plus se permettre de payer ces prix élevés. »

Evian & Lac Léman, une clientèle plutôt étrangère pour les résidences secondaires

« Jusqu’à ce jour, nous ne constatons pas de baisse de la demande. Néanmoins, il est prématuré de nous prononcer avec certitude car nous sommes dans un territoire très saisonnier. », précise Pierre Laugier, directeur d’Evian Sotheby’s International Realty.

« Les biens les plus recherchés restent les propriétés proches de la frontière suisse (canton de Genève à l’Ouest et canton de Vaud/Valais à l’Est) ainsi que ceux bénéficiant d’une belle vue sur le lac Léman ou mieux “les pieds dans l’eau”. Pour les appartements, les prix varient entre 400 000 euros et 1,5 million d’euros. Pour les villas, il faut compter entre 800 000 € et plusieurs millions pour les biens exclusifs et pieds dans l’eau. Il y a malheureusement de moins en moins de bonnes affaires dans un marché immobilier en constante augmentation ces dernières années. Il y a également des règles d’urbanisme de plus en plus restrictives pour limiter les nouvelles constructions dans un territoire restreint entre lac et montagne (loi Littoral et loi Montagne). Sur le marché des résidences secondaires, notre clientèle est principalement étrangère : européenne et du Moyen-Orient (Arabie Saoudite, Koweït, Emirats Arabes Unis et Qatar). »

Source : https://www.journaldelagence.com/1335460-residences-secondaires-un-marche-qui-resiste-a-la-crise-immobiliere-annoncee#photo

L’investissement immobilier

L’immobilier est un secteur de l’investissement en France qui a toujours été très attractif. En effet, l’investissement immobilier peut être présenté comme l’un des meilleurs moyens de constituer une épargne sécurisée et rentable. Les agences immobilières jouent un rôle crucial dans ce succès.

Investir dans l’immobilier en France

L’immobilier en France est un marché extrêmement compétitif. L’investissement immobilier en France est une stratégie très appréciée des investisseurs car le marché est très concurrentiel, offrant ainsi de nombreuses opportunités. Les investisseurs qui s’intéressent à ce secteur doivent prendre en compte un certain nombre de paramètres pour être en mesure de profiter pleinement des opportunités offertes. Tout d’abord, le choix de la région dans laquelle on souhaite investir est très important. Les régions du sud sont souvent très plébiscitées pour leur ensoleillement et leur qualité de vie. Les agences immobilières sont des partenaires de choix pour aider les investisseurs dans leur recherche car ce sont des professionnels de l’immobilier qui ont une excellente connaissance du marché et des biens immobiliers disponibles.

Les agences immobilières : un allié de choix pour l’investissement immobilier

En collaboration avec elles, les investisseurs peuvent profiter d’un accompagnement sur mesure pour sélectionner les biens les plus rentables susceptibles de générer une plus-value. Les agences immobilières ont également des rapports privilégiés avec les propriétaires locatifs, ce qui leur permet de proposer des biens à des prix intéressants à leurs clients. En d’autres termes, les investisseurs peuvent bénéficier d’un réseau de professionnels de l’immobilier grâce aux agences immobilières en France. Il est donc plus facile de réaliser un investissement rentable dans l’immobilier. De plus, les agences immobilières peuvent aider les investisseurs étrangers à naviguer dans les procédures administratives nécessaires à l’achat d’un bien en France.

Un autre point important concerne les rapports privilégiés qu’entretiennent les agences immobilières avec les propriétaires locatifs. Les investisseurs peuvent ainsi profiter de prospectives intéressantes pour investir dans des biens à forte valeur ajoutée, comme par exemple des appartements situés dans des quartiers attractifs.

En somme, investir dans l’immobilier en France est une excellente stratégie d’investissement, surtout si elle est accompagnée des services d’une agence immobilière qualifiée. Les investisseurs peuvent ainsi profiter des compétences d’un professionnel de l’immobilier pour trouver des biens immobiliers rentables sur le marché français. Les agences immobilières sont donc les partenaires incontournables pour concrétiser un investissement immobilier réussi en France. Grâce à un achat immobilier judicieux et à l’accompagnement adéquat, il est possible de réaliser une belle plus-value.

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Un tiers des Français envisagent d’investir dans l’immobilier au cours des 12 prochains mois

Malgré un contexte économique tendu et une remontée des taux de crédits, l’intérêt des Français pour l’immobilier ne se dément pas. 33 % des Français envisagent ainsi d’investir dans l’immobilier dans les 12 prochains mois. « L’immobilier reste une valeur refuge pour les Français, avec un premier objectif, acquérir sa résidence principale pour se loger, mais aussi investir, notamment pour préparer sa retraite. En revanche, après des années post-covid d’engouement pour les résidences secondaires, les Français sont désormais contraints de se recentrer sur leurs priorités », explique Brice Cardi, Président du réseau l’Adresse. 26 % des Français déclare en effet souhaiter investir dans l’immobilier, plus précisément d’acheter leur résidence principale, 22 % vouloir réaliser un investissement locatif et seulement 16 % acheter une résidence secondaire.

A noter également que les maisons ont désormais moins le vent en poupe auprès des futurs acquéreurs. 51 % souhaitent en effet acheter une maison pour leur résidence principale, contre 58 % il y a un an, soit un recul de 7 points. Un intérêt moins fort pour l’habitat individuel qui pourrait-être lié à la baisse de la capacité d’emprunt potentielle des acheteurs, mais aussi à la hausse du coût de l’énergie et des travaux éventuels, souvent plus importants dans une maison. La part de ceux qui envisagent d’acheter un appartement est, quant à elle, passée de 22 à 26 %.

De nouveaux critères de choix avant d’investir dans l’immobilier

« Si les envies d’extérieur et de luminosité sont plus fortes depuis la crise du covid et les confinements successifs, la performance énergétique est désormais un critère de choix d’un logement, tout comme sa dimension écologique et responsable. Un mauvais DPE peut ainsi être un frein ou un motif de négociation à la baisse du prix du bien, jusqu’à 30 % même dans certaines régions ! », observe Brice Cardi. 91 % des Français jugent ainsi qu’un bon DPE est un critère important, juste derrière la luminosité citée par 92 % des personnes interrogées. Si 83 % des propriétaires estiment que leur logement est bien isolé, ce n’est pas le cas pour 38 % des propriétaires. Au total, 29 % des Français déclarent avoir l’intention de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement dans les 12 prochains mois, et même 43 % des 25-34 ans, un chiffre bien supérieur à la part des passoires énergétiques dans le parc de logements en France, témoignant de la volonté des Français d’avoir des logements performants.

Agents immobiliers : les nouvelles attentes des Français pour investir dans l’immobilier

Autre élément non négligeable mis en avant par l’étude : les détenteurs d’un projet immobilier ont plus que jamais besoin d’être accompagnés. C’est ainsi le cas de 84 % d’entre eux. Si les conseils sur le financement et l’obtention d’un prêt immobilier font toujours partie des services les plus attendus dans le cadre d’une vente ou d’un achat, d’autres aspects sont aujourd’hui presque aussi importants, comme le suivi de l’évolution de la valeur de leur bien dans le temps, qui progresse fortement en cette période d’incertitude sur l’évolution des prix.

Ainsi, 43 % des Français souhaiteraient être informés en cas de baisse ou augmentation des prix, un chiffre en hausse de 5 points par rapport à 2022, et à égalité avec la volonté d’être accompagnés dans les étapes qui suivent leur investissement immobilier : déménagement, travaux…. A noter que chez les moins de 35 ans 49 % jugent ce service primordial, alors que pour les 65 ans et plus ce sont les conseils sur le financement qui priment. « Notre métier d’agent immobilier ne cesse d’évoluer vers davantage de conseils et d’expertise car plus que jamais les Français ont besoin d’être rassurés sur les biens qu’ils achètent et accompagner pour les rénover », conclut Brice Cardi.

Source : https://www.journaldelagence.com/1320884-un-tiers-des-francais-envisagent-dacheter-dans-les-12-prochains-mois

Deux mains protègent une maison ainsi que la famille qui l'occupe

Pacs, mariage, divorce : quels impacts sur l’achat ou la vente d’un bien ?

En fonction de la situation maritale des vendeurs ou acquéreurs, le pacs, mariage ou divorce, peuvent avoir un impact dans l’achat ou la vente d’un bien.

Incidence du PACS dans l’achat ou la vente d’un bien

Le Pacs n’a quasiment pas d’impact concernant l’achat ou la vente d’un bien.

Comme pour des concubins, il faudra simplement considérer les parties comme n’étant pas mariées.

Achat d’un bien lors d’un PACS

Les proportions d’acquisition doivent être déterminées par les partenaires entre eux : l’achat se fait donc en indivision. Si la plupart optent pour une répartition classique à 50-50, il est toujours mieux de prévoir des quotités qui se rapprochent du financement réel de l’acquisition. Il faudra alors prendre en compte l’apport personnel de chaque acquéreur, puis leur contribution au remboursement du prêt. Ainsi, en cas de vente ou de partage du bien, les efforts financiers de chaque acquéreur seront respectés.

Vente d’un bien lors d’un PACS

La notion de logement familial n’existe pas en cas de Pacs, contrairement à une idée répandue. Aussi, lorsque le bien appartient à un seul membre du couple, l’accord du partenaire ou du concubin n’est pas nécessaire.

Incidence du Mariage dans l’achat ou la vente d’un bien

Achat d’un bien lors d’un mariage

En principe, l’achat d’un bien par un couple marié, sans contrat de mariage, se fait au nom de la communauté. Même si un seul époux se porte acquéreur et signe la vente, le bien appartiendra aux deux.
Il existe plusieurs exceptions à ce principe :

En cas de contrat de mariage ou changement de régime pour un régime dit “séparatiste” (séparation de bien, société d’acquêts…), chaque époux bénéficie de ses propres fonds et peut donc acheter un bien immobilier en son nom propre.
En cas d’utilisation de fonds qui sont propres à un époux, même avec un régime de communauté, ces fonds peuvent provenir d’argent reçu par donation ou succession, ou bien être en possession de l’époux avant son mariage.

Dans cette hypothèse, l’époux concerné doit simplement faire une déclaration d’emploi ou de remploi des fonds, pour prouver la nature de ses fonds.

Vente d’un bien lors d’un mariage

Lorsque le bien appartient à un seul membre du couple, il faut vérifier s’il s’agit du logement familial. Si c’est le cas, même s’il n’est pas propriétaire, le second époux devra donner son accord à la vente, qu’importe le régime matrimonial adopté. Si son accord n’est pas nécessaire au niveau du mandat il sera obligatoire au compromis. Il est donc fortement recommandé de faire signer les deux époux dès la prise du mandat pour s’assurer de leurs volontés respectives.

Incidence de l’instance de divorce dans l’achat ou la vente d’un bien

La situation la plus complexe se trouve lorsque l’acquéreur, marié sous un régime de communauté, est en instance de divorce.
Pour que le bien lui appartienne en son nom propre, le divorce doit obligatoirement être prononcé. Sinon le bien acquis appartiendra au couple.

Il est aussi important de savoir qu’il n’est pas possible au compromis de prévoir une condition suspensive de prononcé du divorce.
Il est fréquent alors de faire intervenir le futur ex-conjoint au compromis. Cette intervention n’est pas obligatoire, mais elle permet d’informer les deux époux sur cette situation : si le divorce n’est pas prononcé à temps, le bien acquis sera commun.

Si les deux époux sont d’accord, il est possible qu’ils définissent eux-mêmes la date des effets du divorce afin que cette dernière soit antérieure à la signature du compromis. La date sera inscrite dans la convention de divorce ou dans l’ordonnance de non conciliation.
Ainsi le prononcé du divorce va consacrer cette date comme étant la date officielle du divorce et l’acquéreur sera considéré rétroactivement comme étant divorcé et pourra donc continuer son achat seul.

Il est important en pratique de s’assurer au jour de la signature du compromis que les deux époux ont parfaitement compris la situation et qu’ils soient d’accord pour s’accorder sur une date commune.

Source : https://www.journaldelagence.com/1312110-pacs-mariage-divorce-quels-impacts-sur-lachat-ou-la-vente-dun-bien-sacha-boyer-mynotary

Pourquoi choisir le mandat exclusif pour vendre votre bien ?

Qu’est-ce qu’un mandat exclusif ?

Un mandat de vente n’est ni plus ni moins qu’un contrat liant un propriétaire souhaitant vendre son bien à un professionnel de l’immobilier en charge de la vente de celui-ci.

Il existe cependant deux principaux types de mandat de vente :

Le mandat exclusif se définit comme un mandat de vente par lequel le propriétaire accorde l’exclusivité de la vente de son bien à une seule agence. Le propriétaire s’engage ainsi à ne pas passer par d’autres agences, ni par ses propres moyens, pour vendre.
Le mandat simple, à l’inverse, ne comporte aucune clause d’exclusivité laissant le vendeur libre de conclure plusieurs mandats de vente en même temps auprès de différentes agences et/ou de réaliser la vente par lui-même.

Quelles sont les règles à respecter pour établir un mandat exclusif ?

Les règles relatives au mandat exclusif de vente sont définies par l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Selon cette loi, le mandat doit être écrit et contenir les signatures originales ainsi que plusieurs mentions obligatoires comme :

L’identité du propriétaire
L’identité de l’agent immobilier ainsi que les renseignements de sa carte professionnelle
La description détaillée du bien (terrain, appartement ou maison)
Le prix de vente
Le montant ou pourcentage des honoraires de l’agence immobilière, et leur débiteur
Les prestations couvertes par le mandat
Les modalités de reddition de compte des actions, ainsi que leur périodicité
La durée de validité du contrat
Les condition de renouvellement et de résiliation du mandat de vente exclusif.

Quelle est la durée d’un mandat exclusif ?

Comme tout mandat, le mandat exclusif a une durée fixée conventionnellement entre le mandant et le mandataire (ex. : 12 mois).
Toutefois, sa période d’irrévocabilité est limitée à 3 mois à compter de sa signature, période au-delà de laquelle chacune des parties peut le dénoncer à tout moment par LR/AR en respectant un préavis de 15 jours (voir ci-dessous).
Il est possible, ensuite, de poursuivre la relation contractuelle par la signature d’un mandat de vente simple, le cas échéant.

Pourquoi choisir un mandat exclusif pour vendre votre bien ?

Le premier argument en faveur du mandat exclusif est qu’il est synonyme de vente rapide (3 mois versus 6 mois en général dans le cadre d’un mandat simple).
D’autant que l’agent immobilier en charge de vendre votre bien a tout intérêt à respecter le délai négocié au risque de vous voir partir insatisfait.
Autre avantage au mandat exclusif, vous n’avez qu’un seul et même interlocuteur, vous offrant un meilleur suivi et une information en temps réel.
De même, les acheteurs potentiels n’ont affaire qu’à une seule personne ce qui facilite la logistique des visites et le processus de vente.
Motivé par ce lien d’exclusivité, l’agent immobilier s’impliquera d’autant plus pour la vente du bien vous faisant bénéficier de la force de son réseau commercial, de son accompagnement personnalisé et de ses conseils avisés.
Enfin, votre bien bénéficie d’une cohérence au niveau de la communication et du prix affiché, ce qui laisse moins de marge de négociation à l’acheteur pour faire baisser le prix de vente.

En résumé, pour le propriétaire vendeur, le mandat exclusif est la garantie d’une meilleure efficacité de vente, plus rapide et au meilleur prix.

Mandat exclusif : quelles sont les obligations du vendeur ?

En signant un mandat exclusif relative à la vente de son bien, le vendeur s’engage à laisser l’agent immobilier seul maître de la vente du bien (suivant les conditions définies par le mandat, bien entendu).

Cela sous-tend, non seulement, que le mandant ne peut pas signer de mandat auprès d’une ou plusieurs autres agences, mais également qu’il ne peut pas vendre le bien par ses propres moyens.

En cas de non-respect de ces obligations, l’agent immobilier pourra prétendre au versement d’une indemnité équivalant aux honoraires prévus dans le mandat exclusif signé (une clause pénale en ce sens est mentionnée dans le mandat en caractères très apparents).

Peut-on résilier un mandat exclusif ?

Le mandat exclusif est assujetti au délai de rétractation de 14 jours prévu par le code de la consommation si, et seulement si, le mandat est signé en dehors des locaux de l’agence (hors établissement) ou bien à distance.

Ainsi, lorsque le mandat est conclu dans les locaux d’une agence immobilière, ce délai de rétractation ne s’applique pas.

Par ailleurs, le mandat contenant une clause d’exclusivité (et/ou une clause pénale) est irrévocable pendant une période maximale de 3 mois. A l’expiration de ce délai, le mandant (comme le mandataire) peut le dénoncer librement et à tout moment, par LR/AR, en respectant un préavis de 15 jours. Ces modalités de résiliation, au même titre que la clause d’exclusivité (et que la clause pénale), sont précisées en caractères très apparents dans le mandat.

A l’issue de sa durée de validité, si le bien n’a pas été vendu, le mandat prendra fin automatiquement, sauf si une clause de reconduction tacite a été stipulée, auquel cas un terme extinctif afférent à cette période de tacite reconduction doit obligatoirement être indiqué (outre certaines autres mentions imposées par le code de la consommation, « loi Chatel »).

Source : https://www.fnaim.fr/4225-pourquoi-choisir-le-mandat-exclusif-pour-vendre.htm?

Selon la FNAIM, le marché immobilier devrait continuer à marquer le pas en 2023

En 2022, la FNAIM estime que 1 100 000 ventes ont été conclues, soit la 2^e meilleure année en matière de transactions depuis 20 ans. Pourtant après un début d’année 2022 florissant, la dynamique du marché immobilier résidentiel semble légèrement marquer le pas depuis l’automne. « Nous constatons une forte décélération en fin d’année, qui impacte l’ensemble du marché, et qui devrait se poursuivre dans les mois à venir. L’effet de l’inflation de ces derniers mois et les difficultés croissantes dans l’accès au crédit immobilier se font clairement ressentir sur le nombre de transactions », analyse Loïc Cantin, président de la FNAIM.

Cette tendance baissière s’observe dans les secteurs où les prix avaient le plus augmenté, et est particulièrement marquée en Bretagne et dans le Sud-Ouest. A noter également que les prix résistent globalement face à l’inflation. On constate toutefois des disparités entre Paris et les grandes métropoles où les prix ont tendance à s’éroder, comparativement aux villes de taille moyenne où les prix augmentent presque 2 fois plus vite que ceux des grandes villes, et les stations balnéaires près de 3 fois plus vite.

Les perspectives pour 2023

En 2022, le pouvoir d’achat immobilier a baissé d’environ 6,1 %, soit une baisse de 11,1 % en 3 ans. Une baisse tendancielle du pouvoir d’achat qui se poursuivra en 2023. Les taux d’intérêt devraient en effet poursuivre leur progression au moins jusqu’au printemps. Ainsi, si les taux montaient jusqu’à 3 %, la capacité d’achat des ménages baisserait de 13 %. Dans un scénario très défavorable avec un taux à 4 %, celle-ci baisserait alors de 20 %. Cette évolution sera ainsi déterminante pour le marché immobilier en 2023 et devrait conduire à une baisse des volumes de ventes dans l’année à venir. Ces derniers devraient ainsi recouvrer leur niveau de l’automne 2020. Pour la Fédération nationale de l’immobilier, les volumes de ventes devraient baisser en 2023 d’environ 10 % pour atteindre 1 million de transactions à la fin de l’année.

Une année de turbulences pour le marché immobilier

Entre un marché locatif tendu, les obligations de rénovation énergétique et la difficulté d’accès au crédit, le secteur de l’immobilier devra faire face à de nombreuses tensions en 2023. Et dans ce domaine, les copropriétés ne devraient pas échapper à la règle. Ainsi, selon un sondage réalisé fin décembre par la FNAIM auprès de ses adhérents syndics, près de 40 % des syndics ont enregistré un retard dans le paiement des charges en fin d’année. Malgré tout, la FNAIM salue la mise en place du bouclier tarifaire pour le chauffage collectif, qui reste un dispositif d’atténuation précieux, sans oublier la perspective d’un « tarif plafond » annoncée en janvier dernier.

Du côté du marché locatif, la situation, déjà tendue, pourrait, quant à elle, empirer. La remontée des taux de crédits liée au taux d’usure a réduit d’autant la capacité d’accès au crédit pour de nombreux ménages, et par conséquent provoqué une augmentation du nombre de candidats à la location, alors que le marché locatif doit faire face à une pénurie de biens. « L’enjeu, c’est bien la quantité de biens à louer disponibles, et non les prix. Nous mettons donc en garde les pouvoirs publics : la solution ne réside pas dans plus de contraintes, de permis de louer et d’encadrement des loyers. Au contraire ! Il faut plutôt rassurer les bailleurs en repensant l’accompagnement de l’investissement locatif, à la fois dans le neuf et dans l’ancien », souligne Loïc Cantin.

Si la rénovation énergétique est en progression et les copropriétaires de plus en plus nombreux à passer le cap du vote des travaux, le délai de lancement des chantiers est au cœur des enjeux. 48 % des copropriétés voient ainsi s’écouler entre une et deux années entre le vote des travaux et le début effectif du chantier. « L’enjeu financier dans un contexte d’inflation, les difficultés techniques pour améliorer le classement énergétique de son bien ou encore les difficultés opérationnelles… Le calendrier de la Loi Climat fixé par la Gouvernement n’est pas tenable, nous ne cessons de le répéter ! », alerte Loïc Cantin.

2023 : l’année du logement

Dans ce contexte difficile, la Fédération nationale de l’immobilier appelle les pouvoirs publics à réellement faire de cette nouvelle année celle de la politique du logement. Si elle salue la création d’un Conseil national de la refondation “logement”, elle espère que le Gouvernement entendra ses propositions :

Redonner confiance aux bailleurs et aux accédants en réintroduisant la déduction fiscale des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale et la portabilité des prêts bancaires à l’occasion d’une revente.
Créer une bonification “valeur faible logement” dans le cadre de Ma Prime Rénov’ afin de la rendre incitative en prenant en compte la valeur des biens et le poids des travaux.
Aménager le calendrier pour éviter l’usure de l’offre locative, en suspendant en copropriété l’indécence énergétique à l’exécution d’un plan pluriannuel de travaux et rendant le DPE collectif opposable.
Rénover obligatoirement tous les logements G à la mutation.

L’immobilier reste une valeur refuge

Face à ces incertitudes du marché, il perdure tout de même une bonne nouvelle pour le secteur de l’immobilier. Ainsi, selon une étude réalisée par la FNAIM en janvier 2023 intitulée « Patrimoine, épargne et placements », l’immobilier occupe une place de choix dans le patrimoine des Français, puisqu’il représente 68 % de leur patrimoine net. Le reste est constitué d’actifs financiers tels que l’assurance-vie, le livret A ou encore les placements en bourse, de patrimoines professionnels et de patrimoines résiduels comme une voiture, des meubles ou encore des bijoux. « L’évolution du patrimoine des ménages dépend donc nettement plus de celle des prix des logements que de l’évolution de la bourse », souligne Emmanuel Perray, responsable études et analyses à la FNAIM.

A noter que la part de l’immobilier dans le patrimoine des ménages reste stable depuis 2004. Il faut dire que l’immobilier reste l’un des placements avec le meilleur taux de rentabilité, en dehors de la capitale, et ce malgré la baisse des rendements de ces dernières années. Le rendement locatif net est ainsi passé de 4,1 % en 2009 à 3,6 % en 2022 au niveau national et de 3,2 % à 2,3 % à Paris.

Enfin, si les fonds immobiliers, tels que les SCPI, OPCI ou encore SCI en unités de compte ont une place encore faible, elles connaissent ces dernières années une très forte croissance dans le patrimoine des Français. D’après l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier, en 2021, ces trois types de produits cumulaient ainsi une capitalisation de 118 milliards d’euros, soit 2 % du patrimoine financier des ménages et une hausse de 52 % en 3 ans.

Source : https://www.journaldelagence.com/1300064-selon-la-fnaim-le-marche-immobilier-devrait-continuer-a-marquer-le-pas-en-2023

Immobilier : les changements en 2023

Nouveau taux d’usure mensualisé

Depuis le 1er février et jusqu’au 1 juillet 2023, Bercy et la Banque de France ont décidé de procéder à un relèvement mensuel du taux d’usure, qui était jusqu’ici calculé chaque trimestre. Face à une hausse des taux d’intérêt rapide et aux difficultés d’accès au crédit immobilier, cette « mini-réforme » temporaire est censée redonner un bol d’air au marché et aux conditions d’emprunt. Pour rappel, le taux d’usure est le plafond au-delà duquel les banques n’ont pas le droit d’accorder de prêt.

Calculée sur la moyenne des taux pratiqués au cours des trois mois précédents et augmentée d’un tiers à chaque actualisation, l’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG), qui intègre le coût de l’assurance emprunteur et autres frais obligatoires. Grâce au relèvement mensuel du plafond légal, les candidats à l’achat auront plus de chances de voir leur dossier de prêt accepté par leur banque.

À noter que le taux d’usure applicable depuis le 1^er février est de 3,79 % pour un prêt de 20 ans et plus, tandis que le taux de crédit moyen pour un achat supérieur à 75 000 € s’élève, lui, à 2,84 %.

Déclaration d’occupation obligatoire pour les propriétaires

Avis aux 34 millions de Français propriétaires de biens immobiliers, une nouvelle obligation de déclaration vient de voir le jour avec le service en ligne des impôts « Gérer mes biens immobiliers ». Désormais, et jusqu’au 30 juin 2023, tous les contribuables propriétaires, personnes physiques ou morales, sont concernés par cette nouvelle obligation fiscale pour chacun de leurs locaux, la « déclaration d’occupation » étant désormais exigée par le fisc. En marge des données connues préremplies par l’administration fiscale, les propriétaires devront préciser à quel titre ils occupent tel ou tel bien (résidence principale, secondaire…) ou, dans le cas d’un logement vacant ou à la location, préciser l’identité du ou des occupants, qu’il s’agisse de locataires ou de personnes logées à titre gratuit.

Pour effectuer cette déclaration, les usagers n’ont qu’à se rendre sur le site impots.gouv.fr, puis dans « mon espace particulier » ou « mon espace professionnel », et à cliquer sur l’onglet « Biens immobiliers ». À noter qu’une amende d’un montant forfaitaire de 150 € sera appliquée en cas d’oubli, d’erreur ou d’omission dans toute déclaration.

Instituée par la loi de finances pour 2020, cette nouvelle obligation de déclaration doit permettre à la DGFP d’identifier, sur les quelque 73 000 locaux à usage d’habitation recensés en France métropolitaine, ceux qui restent concernés par la taxe d’habitation, notamment pour les résidences secondaires.

Ma Prim Rénov’, des plafonds rehaussés

Bonne nouvelle sur le front de l’aide à la rénovation énergétique des logements. Les dispositifs Ma Prim Rénov’ ont été revalorisés depuis le 1er février 2023, avec 2,5 millions alloués à l’enveloppe budgétaire 2023, soit une majoration de 500 millions par rapport à 2022. Une façon pour l’État de contrer l’inflation et l’augmentation du prix des matériaux, mais aussi d’encourager les rénovations plus globales et performantes. Tous les ménages sont concernés par cette aide, propriétaires, bailleurs ou copropriétaires, les montants de la prime étant calculés selon leur niveau de revenu, la nature des travaux et le niveau de performance énergétique visé.

Pour donner un coup de pouce supplémentaires aux propriétaires occupants modestes et très modestes, les plafonds de Ma Prime Rénov’ Sérénité ont été relevés 30 000 à 35 000 €, pour financer des travaux de rénovation permettant d’augmenter la performance énergétique d’au moins 35 %. Pour les ménages aux ressources intermédiaires et supérieures, les forfaits rénovations globales passent respectivement de 7 000 à 10 000 €, et de 3 500 à 5 000 €. Les travaux énergétiques sur les parties communes des immeubles ne sont pas en reste avec Ma Prime Rénov’ Copropriété, dont les plafonds passent de 15 000 à 25 000 €. Les aides individuelles ont, quant à elles, doublé en 2023 pour atteindre 3 000 € pour les foyers très modestes et 1 500 euros pour les foyers modestes.

Bouclier tarifaire reconduit et étendu aux copropriétés

Concernant les charges liées à l’électricité, au gaz, à l’eau chaude et au chauffage, qui représentent un bon tiers des charges globales annuelles, la hausse se poursuit en 2023, même si des mesures de protection ont été mises en place pour contenir notamment l’envolée du prix du gaz et de l’électricité. Pour ces deux postes, le bouclier tarifaire pour l’habitat collectif, mis en place par le gouvernement, a été reconduit au 1er janvier pour le gaz et au 1er février pour l’électricité et se poursuivra jusqu’au 30 juin 2023. Une mesure qui fixe la hausse maximale des tarifs réglementés de vente d’électricité (TRVe) et de gaz (TRVg) à 15 %, contre 4 % en 2022.

À noter toutefois que, même si le plafond est plus élevé par rapport à l’an dernier, sans bouclier, la flambée du prix de l’électricité serait de 99,36 % d’après la Commission de régulation de l’énergie (CRE). Comme le précise le ministère de l’écologie, la facture des ménages (logements sociaux et copropriétés) devrait connaître une augmentation moyenne de quelque 20 €/mois pour l’électricité et de 25 €/mois pour le gaz, contre respectivement 180 et 200 €/mois sans bouclier tarifaire.

Depuis le 1^er janvier, le bouclier tarifaire de l’énergie a été étendu aux copropriétés chauffées collectivement à l’électricité, jusque-là écartées du dispositif, contrairement aux copropriétés et aux logements sociaux chauffés au gaz.

Source : https://edito.seloger.com/actualites/france/immobilier-change-fevrier-2023-article-16206.html

Marché de l’immobilier en 2023, une baisse des prix confirmée

Sans surprise, l’ensemble des agences ont été impactées par le durcissement des conditions d’octroi de crédit. « Sur le dernier trimestre 2022, près de la moitié de nos agences ont dû faire face à des refus de prêt entraînant la rupture de la vente en cours. Cela concerne dans beaucoup d’agences une transaction sur 10… Certaines agences notent d’ailleurs que le phénomène semble s’amplifier en ce début d’année avec jusqu’à parfois 30 % de ventes qui n’aboutissent pas en raison de refus de prêt », analyse Brice Cardi. La conséquence de ces ventes interrompues ? Un retour des biens sur le marché immobilier souvent à un prix inférieur… Autre constat des agences du réseau : de plus en plus d’acheteurs annulent leurs offres juste avant la signature du compromis, de crainte d’avoir plus tard un refus de prêt.

Une hausse des marges de négociations…

Dans ce contexte, et en raison de la baisse de la capacité d’emprunt des acheteurs en lien avec la remontée des taux de crédit, 71 % des directeurs d’agence constatent une hausse des marges de négociations des prix de vente. « Globalement nos consultants immobiliers constatent désormais des marges de négociations comprises entre 3 et 7 % selon les régions et les biens, avec la difficulté pour les vendeurs de céder et des acheteurs qui ne sont souvent pas prêts à remonter leur offre, renoncent et se tournent alors vers d’autres biens… Pour les biens qui nécessitent beaucoup de travaux, les marges de négociation constatées sont souvent de 10 à 15 % du prix, en raison de la hausse du coût des matériaux, mais cela dépend encore une fois du bien ! », explique Cyril Parmentier.

… et une baisse des prix

68 % des agences immobilières s’attendent à une baisse des prix, quand 30 % pensent que les prix vont stagner pour ce premier trimestre 2023. A contrario, seules 2 % pensent que les prix peuvent encore augmenter. Concernant les baisses attendues, les agences prévoient des baisses de 5 % rien que sur le premier trimestre 2023, puis 10 % sur le reste de l’année avec des écarts selon les biens et les régions… A noter que des biens « cœur de cible », tels que des maisons de qualité sans trop de travaux et à moins de 500 000 euros, ne devraient quant à eux ne pas subir de baisse car l’offre reste limitée et la demande forte. Autre constat des agences du réseau : 26 % d’entre elles ont enregistré une hausse des mises en vente des biens F ou G en fin d’année. La conséquence depuis janvier 2023 de l’interdiction de louer les biens les plus énergivores, à moins d’effectuer d’importants travaux de rénovation énergétique.

Un marché ralenti mais toujours dynamique en 2023

Si pour 75 % des agences sociétaires, le marché connaît actuellement un ralentissement, près de 20 % d’entre elles pensent que le marché devrait rester dynamique en ce premier trimestre 2023. Seules 9 % prévoient ainsi un coup d’arrêt. « Le marché immobilier est actuellement impacté par l’attentisme et les conditions de crédit mais il reste soutenu par les transactions incompressibles ou transactions contraintes et les achats ‘cash’, sans crédit, qui sont dans certaines régions plus nombreux qu’on le pense, notamment bien sûr au sein d’une classe d’âge plus élevée », conclut Brice Cardi.

Source : https://www.journaldelagence.com/1294026-bilan-2022-et-perspectives-2023-du-marche-immobilier-une-baisse-des-prix-confirmee

Le Plan d’Epargne Logement passera à 2 % le 1er janvier 2023

Bonne nouvelle pour les épargnants, notamment ceux qui économisent pour acheter un bien immobilier ou réaliser des travaux, le 1^er janvier prochain, le taux du Plan d’Epargne Logement (PEL), ce placement tombé en disgrâce depuis quelques années mais qui permet néanmoins d’obtenir un crédit à taux attractif, va doubler.

Ceux qui ouvriront un Plan d’Epargne Logement à partir du 1^er janvier 2023 auront droit à un taux de rémunération à 2% (contre 1% depuis le 1^eraoût 2016). C’est ce qu’a annoncé, le 8 décembre, Bruno Le Maire, ministre de l’Economie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique.

La 1^ère hausse du Plan d’Epargne Logement en 22 ans

Pur justifier ce changement de cap, le locataire de Bercy a précisé : « Face à la remontée des taux d’intérêt des prêts immobiliers, nous procédons à la première hausse du taux du plan d’épargne logement en 22 ans. Nous doublons son taux de rémunération qui passera à 2% pour les PEL ouverts à partir du 1^er janvier prochain. C’est un nouveau soutien à l’épargne des Français après la hausse des taux du Livret A et du livret de développement durable et solidaire, à 2%, et du livret d’épargne populaire, à 4,6%. »

Le ministre a suivi la recommandation du Gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, fondée sur la formule de calcul du taux du PEL. Celle-ci permet de prendre en compte l’évolution des taux d’intérêt dans la rémunération de l’épargne déposée sur le livret.

Ce taux de 2% s’appliquera aux Plans d’Epargne Logement nouvellement ouverts en 2023 et ne concernera donc pas le stock de Plan d’Epargne Logement existants.

Le Plan d’Epargne Logement : un compte d’épargne réglementé

Réservé aux personnes physiques, le Plan d’Epargne Logement sert à constituer une épargne en vue du financement de logements destinés à l’habitation principale (achat ou construction d’un bien immobilier ou financement de travaux). Après cette phase d’épargne, le Plan d’Epargne Logement permet d’obtenir un prêt d’épargne-logement.

Ce prêt peut notamment servir à financer des travaux d’économie d’énergie (isolation thermique, amélioration du chauffage, recours à des techniques ou à des sources d’énergie nouvelles). Depuis 2016, le taux de rémunération des Plans d’Epargne Logement ouverts est de 1%.

Source : https://www.mysweetimmo.com/2022/12/08/immobilier-le-taux-de-remuneration-des-pel-passera-de-1-a-2-le-1er-janvier-2023/