Dans le processus de vente, on compte différentes étapes avant la signature de l’acte authentique. L’offre d’achat et le compromis de vente sont deux éléments essentiels, mais qu’est-ce qui les distingue vraiment ?
L’offre d’achat immobilière est une proposition de la part de l’acheteur
L’offre d’achat, que l’on appelle également proposition d’achat, est la première étape dans l’achat d’un logement. Elle est matérialisée par un document qui permet à un acheteur intéressé par un logement de proposer au vendeur de lui acheter son bien à un certain montant. Ce prix peut être :
- Le montant fixé par le vendeur, auquel cas ce dernier ne pourra refuser l’offre,
- ou il peut s’agir d’une proposition à un montant inférieur, auquel cas le vendeur est alors en droit de refuser l’offre formulée.
L’offre d’achat est formulée selon des conditions définies, et elle n’est valable que durant un certain temps. Lorsque la vente du logement a été confiée à une agence immobilière, l’acheteur doit alors formuler son offre d’achat par l’intermédiaire de l’agence avec laquelle la visite a eu lieu . C’est alors l’agent immobilier qui transmet la proposition au vendeur et qui annonce sa réponse à l’acheteur. L’offre d’achat est toujours formulée par écrit et n’a aucune valeur juridique si elle est formulée oralement.
Notez que la principale caractéristique de l’offre d’achat réside dans le fait que l’acheteur est seul à s’engager à acheter le logement au prix qu’il propose, mais à ce stade, il n’a aucune garantie quant à la réponse du vendeur. À cette étape, il n’y a donc pas d’engagement de part et d’autre entre les deux parties.
Une offre d’achat ne peut avoir lieu qu’après avoir visité le bien en vente.
Le compromis de vente est un engagement entre les deux parties
À l’inverse de l’offre d’achat, le compromis de vente est un document qui permet de sceller l’accord entre le vendeur et l’acheteur. En signant ce document, ils s’engagent l’un envers l’autre. Le vendeur s’engage ainsi à vendre son bien à l’acheteur, au prix et dans les conditions qu’ils ont fixés, et l’acheteur s’engage à le lui acheter dans ces mêmes conditions. En d’autres termes, le compromis de vente vaut vente, car théoriquement, les deux parties ne peuvent revenir sur leur décision au-delà du délai de rétractation qui profite uniquement à l’acquéreur. Généralement, l’acheteur verse même une certaine somme au vendeur au titre du dépôt de garantie appelé aussi séquestre durant la signature du compromis de vente. Elle est de l’ordre de 5 à 10 % du prix de vente dans la plupart des cas.
Notez que le compromis de vente peut être signé sous seing privé, c’est-à-dire soit en présence de l’agent immobilier ou seulement en présence du vendeur et de l’acheteur, mais il peut également être signé chez le notaire, souvent en présence de l’agent immobilier en charge de la vente également.
L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours ouvrés pour annuler le compromis de vente et donc l’achat du logement. Il n’est pas tenu de motiver sa rétractation, et si celle-ci a lieu durant ce délai légal, il récupère le montant du dépôt de garantie.
Le délai entre l’offre d’achat et le compromis de vente
L’offre d’achat est la première étape dans le processus d’achat d’un logement, et le compromis est l’étape qui scelle l’accord des deux parties et qui équivaut à la vente. Entre ces deux étapes, et si le vendeur accepte la proposition de l’acheteur, il peut s’écouler un certain temps. Aucun délai minimal ou maximal n’est imposé par la loi, mais on compte généralement une semaine minimum, deux semaines en moyenne et jusqu’à un mois pour les délais les plus longs. Le délai dépend essentiellement de la disponibilité des deux parties, et en particulier de l’acquéreur, puisque le vendeur peut par exemple mandater l’agent immobilier pour signer le compromis à sa place et n’est donc pas tenu d’être présent. Notez cependant que si l’offre d’achat comporte une clause expiratoire, il convient alors de la respecter pour fixer la date de signature du compromis.
Le délai entre la signature du compromis de vente et de l’acte de venteauthentique chez le notaire est de 3 mois environ.
